Tímarit lögfræðinga - 01.09.2003, Blaðsíða 11

3. ÁKVÆÐI FKPL. UM RIFTUN
Riftun er vanefndaúrræði sem unnt er að grípa til vegna flestra þeirra van-
efnda sem fkpl. gera ráð fyrir. Þannig er t.d. í 32. og 33. gr. laganna reglur um
riftun þegar afhendingardráttur verður af hálfu seljanda og í 42. gr. þegar sölu-
hlutur er gallaður. Einnig er unnt að rifta þegar um vanheimild eða annan heim-
ildarskort er að ræða af hálfu seljanda, sbr. 46. og 47. gr. laganna, sem í flestum
tilvikum er undir heimildarskort falla, vísa um vanefndaúrræði til reglna um
galla. Þá getur seljandi rift samkvæmt 51. gr. vegna vanefnda af hálfu kaup-
anda. Auk framangreinds er þess einnig kostur að rifta vegna fyrirsjáanlegra
vanefnda, sbr. 57. gr.
Skipan efnis riftunarreglna í fkpl. er með hefðbundnum hætti, að teknu tilliti
til þess að um nokkur nýmæli er að ræða frá þeim reglum sem giltu fyrir gildis-
töku laganna.
4. NÝMÆLI í FKPL. UM RIFTUN
í íslenzkum kauparétti hefur skilyrðið um verulega vanefnd verið talið eitt
af meginskilyrðum riftunar og einungis frá því vikið ef sá er vanefnir hefur beitt
svikum.8 Þessi regla átti sér einnig stoð í 21., 42. og 43. gr. eldri laga um lausa-
fjárkaup, nr. 39/1922.
í fkpl. er skilyrðum riftunar breytt nokkuð. Skilyrðið um verulega vanefnd
er þó enn meginskilyrðið í öllum reglum laganna sem heimila riftun. Að því
leyti er haldið fast við þá meginreglu sem áður gilti. í fkpl. er á hinn bóginn
hvergi minnzt á svik sem sjálfstæðan grundvöll riftunar. Huglæg afstaða þess
sem vanefndir gæti haft þýðingu við mat á því hvort telja beri vanefnd verulega
eða ekki.9 Draga verður þá ályktun af hinum breyttu reglum að svik séu ekki
lengur sjálfstæður grundvöllur riftunar í fasteignakaupum.10 Svik eru áfram
ógildingarástæða og geta leitt til þess að kaupsamningur um fasteign verði
ógiltur með þeim réttaráhrifum að hvorum aðilja urn sig beri að skila til baka
þeirri greiðslu sem hann kann að hafa fengið.
Önnur nýmæli er einnig að finna í riftunarreglum fkpl. Verður þeirra getið
nú stuttlega, en fjallað nánar um þau síðar. Nýmælin eru:
í fyrsta lagi er reglan um viðbótarfrest í 2. mgr. 32. gr. nýmæli sem getur
falið í sér undantekningu frá skilyrðinu um verulega vanefnd. Verður gerð nánar
grein fyrir þessu úrræði síðar.
í öðru lagi er tekið af skarið um að riftun vegna afhendingardráttar (galla
eða heimildarskorts) sé ekki heimil ef fasteign hefur rýmað á meðan kaupandi
bar áhættu af henni og hann ber ábyrgð á orsökum þess að hún rýrnaði. Atvik
8 Ólafur Lárusson: Kaflar úr kröfurétti, bls. 33 og Páll Sigurðsson: Kauparéttur, bls. 137 og 151-
152.
9 Alþingistíðindi 2001-02, A-deild, bls. 1471.
10 Sama gildir í norskum rétti sbr. Stein Rognlien: Avhendingslova, kommentar til loven om
avhending (kjpp og salg) av fast eiendom, bls. 113-114.
119