Tímarit lögfræðinga - 01.09.2003, Blaðsíða 16

ingardrátturinn teljist verulegur þegar frestinum lýkur. Kaupandinn verður að
sýna viðsemjanda sínum tillitssemi í þessu efni sem öðrum og má því ekki setja
honum frest sem er svo stuttur að óraunhæfur sé eða ósanngjam.22 Fresturinn er
viðbót við þann frest sem seljandi hefur upphaflega til afhendingar. Hann getur
því almennt fyrst byrjað að líða frá og með afhendingardegi. Þó er ekki útilok-
að, ef um fyrirsjáanlegar vanefndir er að ræða af hálfu seljanda, að kaupandi
geti sett honum frest áður en umsaminn afhendingartími er kominn.23 Kaupandi
verður að setja seljanda tilgreindan frest ella rís óvissa um hvenær riftunarréttur
hans stofnast. Kaupandi verður einnig að gæta þess að senda tilkynningu til
seljanda um viðbótarfrest með þeim hætti sem gert er ráð fyrir í 16. gr. fkpl. ef
hann vill vera viss um að hún öðlist réttaráhrif. I þessu felst ekki að gerðar séu
formkröfur til tilkynningarinnar heldur að hún verði bezt sönnuð með þessum
hætti. Efnislega verður tilkynningin einnig að vera skýr, þ.e. það verður að vera
ljóst að kaupandi sé að setja seljanda slíkan frest. Það er á áhættu kaupanda ef
hann tjáir sig ekki skýrlega um þetta.
Á meðan viðbótarfrestur er að líða getur kaupandi ekki rift. Skiptir í því efni
engu máli þótt afhendingardrátturinn teldist orðinn verulegur.24 Frá því eru tvær
undantekningar. I fyrsta lagi getur hann rift innan uppgefins frests ef seljandi
lýsir því yfir að hann rnuni ekki afhenda innan frestsins. I öðru lagi getur hann
rift ef það er ljóst af öðrum ástæðum að seljandi muni ekki afhenda innan frests-
ins. Gæti hér helzt verið um að ræða að ómöguleiki stæði afhendingu í vegi eða
annars konar hindrun senr ljóst væri að seljandi gæti ekki bægt frá eða
yfirunnið.25 Ef ágreiningur rís hefur kaupandi sönnunarbyrði fyrir því að selj-
andi myndi ekki hafa getað afhent innan frestins vegna slíkra hindrana. Ef frest-
ur er ekki þeim mun lengri er varasamt fyrir kaupanda að taka slíka áhættu,
nema alveg sé ljóst að seljandi geti ekki efnt.
5.3 Skilyrðið um að rétt skil á greiðslum geti farið fram
Þá er það skilyrði riftunar að fasteignin hafi ekki rýrnað, skemmzt eða farizt
á meðan kaupandi bar áhættu af henni. Þetta skilyrði er í samræmi við megin-
regluna um að hvor aðilja um sig verði að skila þeirri greiðslu sem hann hefur
tekið við. Óljóst hefur verið hver staða þessarar reglu hefur verið í íslenzkunr
rétti. Telja verður að draga megi þá ályktun af dómaframkvæmd að samnings-
aðili geti lýst yfir riftun og aflað viðurkenningar dómstóla á réttmæti riftunar-
innar, ef hann kýs, þótt hann hafi ekki boðið fram skil af sinni hálfu, eða jafnvel
þótt aðstæður séu með þeim hætti að liann geti ekki skilað því til baka sem hann
hefur fengið. Má um þetta vísa til tveggja dóma Hæstaréttar, þ.e.:
22 Kai Kriiger: Norsk kj0psrett, bls. 405.
23 Stein Rognlien: Avhendingslova, kommentar til loven om avhending (kjpp og salg) av fast
eiendom, bls. 95.
24 Alþingistíðindi 2001-02, A-deild, bls. 1471.
25 Alþingistíðindi 2001-02, A-deild, bls. 1471.
124