Árbók VFÍ/TFÍ - 01.06.2004, Page 73

sjóðs að leiða til aukinnar eftirspurnar og reyndar eru vísbend-
ingar um að væntingaráhrifa þessa gæti nú þegar á fasteigna-
markaði.
Skýringar á vexti íbúðabygginga árið 2003 eru margþættar.
Ibúðalánasjóður býður nokkuð rúm lánakjör, annars vegar 90% lán
til fólks innan tiltekinna tekjumarka sem er að kaupa sína fyrstu
íbúð og hins vegar rúm lán til byggingaraðila svo og lán til
félagslegs húsnæðis. Því til viðbótar hurfu afföll á húsbréfum og
varð markaðsverð húsbréfa yfir nafnverði. Þrátt fyrir mikla fjölgun
nýrra íbúða á undanförnum árum virðist lítið lát á húsnæðiseftir-
spurn sem kemur meðal annars fram í því að nafnverð fasteigna
heldur áfram að hækka. Frá ársbyrjun 2002 til ágúst 2003 hækkaði
húsnæðisliður neysluverðsvísitölunnar um tæplega 15% á sama
tíma og vísitala neysluverðs án húsnæðis stóð í stað.
Fasteignaverðlag og lánastarfsemi
Þótt verulega hafi dregið úr almennri verðbólgu allt árið 2002 og
fram á árið 2003 hélt fasteignaverð áfram að hækka. Vísitala fast-
eignaverðs fyrir fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu var 15,3% hærri í
júlí á árinu 2003 en á sama tíma árið áður. Þessi hækkun bendir til
að lánsfjárfyrirgreiðsla sé orðin það mikil að hún hvetji til aukinna
fasteignakaupa.
Sérstaklega á þetta við um 90% lán til kaupenda með lágar tekjur
sem eru að eignast sína fyrstu íbúð en stærsti hlutinn af lánum
íbúðalánasjóðs rennur einmitt til þeirra. Fjöldi þessara lána var
1.747 árið 2001, 2.595 árið 2002 og um 3.000 lán árið 2003. Alls hafa
um 8.000 slík viðbótarlán verið veitt. Árið 2002 var fjöldi 90% lána
um fjórðungur af öllum lánum og stefnir í enn hærra hlutfall á
þessu ári. Þá hefur og orðið mikil fjölgun í lánum til leiguíbúða og
félagslegra eignaríbúða. Þau voru 587 að tölu árið 2001, 611 árið
2002 og um 1.100 árið 2003. Átak í fjármögnun leiguíbúða ætti að
skila sér inn á íbúðamarkaðinn þótt leiguíbúðir verði í beinni sam-
keppni við eignaríbúðir sem fjármagnaðar eru með 90% lánum.
Ávöxtunarkrafa húsbréfa hefur einnig umtalsverð áhrif á íbúða-
markaðinn. Því hærri sem ávöxtunarkrafan er því lægra er verð
húsbréfa, þ.e. því hærri eru afföliin. Húsbréf bera fasta 4,75%
ársvexti og fari ávöxtunarkrafa niður fyrir þá myndast yfirverð á
bréfunum. Meðfylgjandi línurit sýnir að afföll náðu hámarki á
miðju ári 2000 þegar þau voru nálægt 15%. Síðan héldust þau á bil-
inu 8-12% allt þar til á miðju síðasta ári þegar þau tóku að lækka.
Um mitt ár 2003 var ávöxtunarkrafan komin niður fyrir fasta vexti
þannig að yfirverð myndaðist á húsbréfum.
Fjárfesting hins opinbera
Framlög til fjárfestinga jukust um 2,4 milljarða króna; þar af fór VÆ
milljarður til vegamála. Samkvæmt þessu jókst fjárfesting ríkis-
sjóðs um rúmlega 6 milljarða króna milli áranna 2002 og 2003. Á
móti vegur umtalsverður samdráttur í fjárfestingu á vegum
sveitarfélaganna þannig að heildarfjárfesting hins opinbera er talin
hafa aukist um tæplega 5 milljarða á árinu 2003, eða um 10V4% að
raungildi.
Verðlag íbúðarhúsnæðis.
Heimild: Fasteignamat
ríkisins.
Afföll húsbréfa.
Heimild: íslandsbanki.
7 1
Tækniannáll