Tímarit lögfræðinga - 01.12.2006, Page 99

442
kaupsamningur stofnist fyrir milligöngu umboðsmanns. Geri umboðsmaður
kauptilboð fyrir hönd ótilgreinds umbjóðanda síns, sem uppfyllir efnisskil-
yrði um greiðslu tilgreinds kaupverðs, sýnist ekki þurfa að liggja ljóst fyrir
hver umbjóðandi hans er.11 Telja verður að afar fátítt sé að slík staða gæti
komið upp, þ.e. að skriflegt tilboð sé gert fyrir hönd ónafngreinds umbjóð-
anda, án þess að tilboðsmóttakandi geri kröfu til þess að fá að sjá umboðið,
sem samkvæmt 2. mgr. 7. gr. verður þó að vera til skriflegt. Í H 19. október
2006, mál nr. 54/2006, var deilt um nauðsyn slíks skriflegs umboðs.
Fimm aðiljar eignuðust lóðir á Selfossi sem voru síðar sameinaðar í eina, Eyr-
arveg 34. Lóðin var í óskiptri sameign þeirra. Fasteignasala nokkur gerði tilboð
í lóðina fyrir hönd ónafngreinds viðskiptavinar síns og beindi því til GG f.h.
þinglýstra eigenda lóðarinnar. Tilboðið gilti til hádegis 21. nóvember. Þann dag
gerði GG, ,,fyrir sína hönd og annarra eigenda lóðarinnar nr. 34 við Eyrarveg“
gagntilboð. Undir tilboðið ritaði GG fyrir hönd tilboðshafa skv. umboði. Hinn
ónafngreindi viðskiptavinur fasteignasölunnar gaf starfsmönnum hennar fyr-
irmæli um, að samþykkja gagntilboðið. Fóru þeir á heimili GG laugardaginn
23. nóvember 2002, þ.e. áður en frestur samkvæmt gagntilboði rann út, og hugð-
ust afhenda honum áritað samþykki á gagntilboðið, en þá brá svo við, að GG
neitaði viðtöku þess. Daginn eftir gerðu svo eigendurnir fimm, sem þá höfðu
stofnað með sér félag, kaupsamning við annað félag um téða lóð. L, fasteigna-
félag, sem var hinn ónafngreindi umbjóðandi, taldi að stofnazt hefði bindandi
kaupsamningur um lóðina við samþykki gagntilboðsins. Höfðaði L mál á hend-
ur eigendum lóðarinnar og krafðist aðallega viðurkenningar á því, að bindandi
kaupsamningur hefði stofnazt um lóðina. Til vara hafði L uppi þá kröfu, að GG
yrði dæmt að greiða félaginu skaðabætur, ef litið yrði svo á, að hann hefði ekki
haft umboð, þótt hann segðist hafa haft það. Til þrautavara krafðist félagið þess,
að viðurkennt yrði, að stofnazt hefði kaupsamningur milli þess og GG um eign-
arhluta hans í lóðinni, sem var 33.33%. Stefndu kröfðust sýknu af viðurkenn-
ingarkröfunni og báru fyrir sig, að þeir hefðu ekki veitt GG neitt umboð til þess
að koma fram fyrir sína hönd við sölu lóðarinnar umrætt sinn. Í dómi segir, að
með 1. mgr. 7. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002, hafi verið lögfest sú regla,
að form kaupsamninga og tiltekið efni væri skilyrði þess, að til kaupsamnings
stofnaðist um fasteign. Til samræmis við það væri mælt fyrir um í 2. mgr. 7. gr.
laganna, að ef umboðsmaður kæmi fram fyrir hönd aðilja við fasteignakaup,
þá skyldi umboð hans vera skriflegt. Yrði ákvæði þetta ekki skilið á annan veg
en svo, að skriflegt form umboðs væri skilyrði þess, að til gilds kaupsamnings
stofnaðist. Ekkert lá fyrir um, að GG hefði haft umboð í því formi, sem téð laga-
ákvæði áskildi og taldi því Hæstiréttur, að sýkna bæri eigendurna af aðalkröf-
unni, þegar af þessari ástæðu. Krafan um skaðabótaábyrgð GG á því, að hann
reyndist ekki hafa það umboð, sem hann sagðist hafa, var reist á 25. gr. smnl.
Var fallizt á, að skilyrðum skaðabótaábyrgðar GG væri í sjálfu sér fullnægt, en
hann var samt sýknaður með vísan til 2. mgr. 25. gr. smnl. Var það byggt á því,
að hinir sérfróðu fulltrúar L hefðu átt að gera sér grein fyrir, að umboð GG væri
ekki fullnægjandi. Þá var einnig hafnað þeirri kröfu L, að til kaupsamnings hefði
11 Alþingistíðindi 2001-02, A-deild, bls. 1455.