Morgunblaðið - 08.11.2007, Blaðsíða 6

6 FIMMTUDAGUR 8. NÓVEMBER 2007 MORGUNBLAÐIÐ
FRÉTTIR
FRÉTTASKÝRING
Eftir Egil Ólafsson
egol@mbl.is
„ÉG átti ekki von á að sjá svona vexti
á Íslandi nokkurn tíma aftur. Ég hélt
að þessi tími væri liðinn,“ segir Frið-
rik St. Halldórsson, framkvæmda-
stjóri viðskiptabankasviðs Kaup-
þings banka. Vextir á ríkistryggðum
skammtímabréfum eru núna 8% en
voru 3,4% fyrir þremur árum. Þetta
ástand hefur leitt til þess að íbúða-
lánavextir hafa hækkað mjög mikið.
Það eru engar ýkjur að segja að
staða fólks sem er að kaupa húsnæði
hafi gjörbreyst á síðustu þremur ár-
um. Þegar bankarnir komu inn á
íbúðalánamarkað á miðju ári 2004 var
verð á fasteignum allt annað en í dag.
Meðalverð á 130 fermetra íbúð í
Reykjavík var þá um 17 milljónir,
samkvæmt gögnum frá verðsjá fast-
eigna. Bankarnir buðu þá 4,15% vexti
og hægt var að fá 90% lánsupphæð-
arinnar á þeim vöxtum. Á þessum
þremur árum sem liðin eru hefur
fasteignaverð hækkað mikið og nú er
sams konar íbúð seld á yfir 33 millj-
ónir. Vextirnir eru komnir upp í 6,4%
hjá Kaupþingi og líklegt að aðrir
bankar fylgi í kjölfarið. Fólk sem vildi
eignast slíka íbúð hefði kannski kom-
ist af með 15 milljóna króna lán fyrir
þremur árum og hefði þá borgað
51.875 krónur á mánuði í afborganir.
Nú þarf fólk að taka 30 milljóna
króna lán til að kaupa sömu íbúð og
vextirnir eru komnir upp í 6,4%.
Mánaðargreiðsla af slíku láni er
173.994 kr. Á þessu tímabili hafa laun
hækkað um 28,7%.
Þessar tölur sýna að kjör á lána-
markaði hafa versnað mikið. En stað-
an er raunar verri en þetta því að
taka verður tillit til verðtryggingar
og verðbólgu. Verðbólga undanfarið
ár hefur verið á bilinu 4-6%. Það er
því orðin tveggja stafa tala sem fólk
borgar í vexti og verðbætur og verð-
bætur bætast stöðugt við höfuðstól-
inn.
Viðbótarlán á hærri vöxtum
Árið 2004 var farið að veita fólki
90% húsnæðislán og um tíma var
hægt að fá 100% lán. Í dag á fólk ekki
kost á því að fá meira en 80% lán.
Sumar lánastofnanir miða við lóða-
og brunabótamat og það þýðir að fólk
á ekki endilega kost á 80% láni.
Ingibjörg Þórðardóttir, formaður
Félags fasteignasala, segir að hækk-
un vaxta og þar af leiðandi hærri
greiðslubyrði leiði til þess að sífellt
erfiðara verði fyrir fólk að standast
greiðslumat. Fólk sem fyrir tveimur
árum gat fengið 18 milljóna króna lán
sé ekki gjaldfært nema fyrir 13-14
milljónum í dag. Hámarkslán hjá
Íbúðalánasjóði sé 18 milljónir og það
sé augljóst slíkt lán dugi aðeins fyrir
minnstu íbúðunum á höfuðborgar-
svæðinu. Fólk sé því í þeirri stöðu að
þurfa að taka viðbótarlán til skemmri
tíma með mun hærri vöxtum eða fá
veð hjá ættingjum eða vinum.
Ingibjörg segir að það hafi orðið
mikil afturför á lánamarkaði. Fólk sé
í engri stöðu til að gera kröfu til bank-
anna því það sé mjög lítil samkeppni
á þessum markaði. Fátæku fólki sem
sé að reyna að komast yfir íbúð sé í
raun gert ómögulegt að kaupa íbúð
vegna hárra vaxta. Staðan sé heldur
ekki góð á húsaleigumarkaði. Húsa-
leiga hafi hækkað mikið, m.a. vegna
mikillar eftirspurnar frá útlending-
um sem séu fjölmennir á leigumark-
aði.
Hafa heimild til að
hækka vexti eftir fimm ár
Samkvæmt upplýsingum Morgun-
blaðsins bjóða allir bankar nema
Kaupþing upp á lán bæði með föstum
vöxtum og lán með vöxtum sem heim-
ilt er að breyta á fimm ára fresti.
Þetta þýðir að maður sem tók 1. sept-
ember 2004 lán á 4,15% vöxtum getur
átt von á því að fá bréf eftir tæplega
tvö ár þar sem honum verður tilkynnt
um að vextirnir verði hækkaðir.
Landsbankinn hefur allt frá 2004
boðið tvenns konar íbúðalán, annars
vegar lán á föstum vöxtum og hins
vegar lán á vöxtum sem hægt er að
endurskoða á fimm ára fresti. Í upp-
hafi voru vextir á þessum lánum svip-
aðir, en í dag eru lánin með endur-
skoðunarákvæðinu með 0,7% hærri
vöxtum. Haukur Agnarsson, deildar-
stjóri fasteignaþjónustu Landsbank-
ans, segir að fólk hafi tekið þessi lán
jöfnum höndum. Það sé í höndum lán-
takans að velja það sem honum henti.
Ef lántakandinn hafi trú á að vextir
fari hækkandi séu lán með föstum
vöxtum betri, en ef hann telur líkur
séu á að vextir lækki til langs tíma sé
ávinningur að endurskoðunarákvæð-
inu.
Þegar bankarnir fóru að bjóða
íbúðalán á lægri vöxtum greip fjöldi
fólks til þess ráðs að endurfjármagna
lánin og tók þá jafnframt stundum
hærra lán til að greiða upp yfirdrátt
eða til að kaupa bíl. Ingibjörg bendir
á að fólk sem tók lán með endurskoð-
unarákvæði kunni að standa uppi eft-
ir nokkur ár með lán sem er með
jafnháa vexti og áður. Það eina sem
hafi breyst sé að lánið sé orðið hærra
en áður og greiðslubyrðin þyngri.
Meira um veðflutninga
Sífellt meira er um að fólk flytji
lánin með sér þegar það kaupi nýtt
húsnæði. Ákvörðun sparisjóðanna,
Kaupþings og Frjálsa fjárfestingar-
bankans að neita fólki að yfirtaka
eldri lán á hagstæðari vöxtum muni
án efa stuðla að því að enn meira
verði um veðflutninga.
Þetta þýðir að staða þeirra sem
kaupa sína fyrstu íbúð hefur versnað
enn frekar. Þeir þurfa ekki bara að
kaupa dýrari íbúðir á hærri vöxtum
heldur geta þeir ekki treyst á að geta
yfirtekið gamalt lán á hagstæðari
vöxtum.
Ingibjörg er mjög gagnrýnin á
þessa ákvörðun bankanna að neita
íbúðakaupendum að yfirtaka eldri lán
á óbreyttum vöxtum. Hún bendir á að
veðið sé það sama og greiðandi upp-
fylli þau skilyrði sem bankinn setti á
sínum tíma.
Friðrik St. Halldórsson, fram-
kvæmdastjóri viðskiptabankasviðs
Kaupþings banka, sagði að lánin
hefðu verið veitt með föstum vöxtum
allan lánstímann. Í íbúðalánasamn-
ingum Kaupþings banka voru ekki
ákvæði um endurskoðun vaxta á
fimm ára fresti, líkt og sumar aðrar
lánastofnanir höfðu í sínum íbúða-
lánasamningum. En hvers vegna er
ekki lengur hægt að yfirtaka íbúða-
lánin?
„Í raun er verið að segja láninu upp
með því að skipta um skuldara. Það
er kominn annar aðili sem á að borga
af láninu en sá sem fékk það í upphafi.
Það er ekkert sjálfgefið að bankinn
samþykki það,“ sagði Friðrik. Kaup-
andi fasteignar með áhvílandi íbúða-
láni frá Kaupþingi banka getur yfir-
tekið lánið, en þá með hærri vöxtum.
Friðrik segir að bankinn taki ekki
uppgreiðslugjald, sem stendur, kjósi
lántakandi að greiða upp gamalt
íbúðalán.
Gríðarleg breyting hefur orðið
á lánakjörum á þremur árum
Í HNOTSKURN
»Kjarasamningar og nýstóriðja munu að mati
Greiningardeildar Kaupþings
leiða til þess Seðlabankinn
hækkar vexti um 50 punkta
hinn 20. desember næstkom-
andi.
» Íbúðalánasjóður býðurnúna lægstu vextina,
4,85%. Landsbankinn býður
5,75% vexti, Glitnir er með
5,8% vexti, SPRON með 5,95%
vexti og Kaupþing er með
6,4% vexti.
SÚ óvenjulega staða er núna á
markaðinum að vextir sem Íbúða-
lánasjóður býður í dag eru lægri en
vextir á skuldabréfamarkaði. Yngvi
Örn Kristinsson, framkvæmdastjóri
verðbréfasviðs Landsbanka, segir
að það borgi sig því að taka lán hjá
Íbúðalánasjóði í dag til að kaupa
skuldabréf.
Árið 2004 var ávöxtunarkrafa
skuldabréfa sem Íbúðalánasjóður
gaf út 3,53% og þetta fjármagn not-
aði sjóðurinn til að bjóða húskaup-
endum lán á 4,15% vöxtum. Í síð-
asta útboði sjóðsins var ávöxtunar-
krafan 4,42% en útlánsvextir
sjóðsins eru nú 4,85%. Nú er ávöxt-
unarkrafa á markaði komin upp í
5,12%, en Íbúðalánasjóður hefur
ekki tekið ákvörðun um hvenær
hann fer út í nýtt útboð. Ekkert
liggur því fyrir um hvenær vextir
sjóðsins verða hækkaðir. Yngvi Örn
telur sjóðinn vera of seinan til að
hækka vexti og staðan núna sé
óeðlileg.
Með lægri vexti
en markaðurinn
 Hærra fasteignaverð, hærri vextir og lækkun hámarksláns veldur því að fólk stendur frammi fyrir miklu verri lánakjörum en fyrir
þremur árum  Í skilmálum sumra lána sem tekin voru á 4,15% vöxtum er ákvæði um að endurskoða megi vexti á fimm ára fresti

 


%
%$
%
%
%
 %  "  # $ !
 &'& '(  )*

+  
 
,
*

 - %

 !
Lán Það er betra að fara vel yfir lánakjörin áður en ákvörðun er tekin um
að taka lán. Eins getur verið skynsamlegt að bíða með íbúðarkaup.
„ÞAÐ er augljóst mál að það er verið
að framkvæma kreppu á húsnæðis-
markaði,“ segir Gylfi Arnbjörnsson,
framkvæmdastjóri ASÍ, um vaxta-
hækkanir íbúðalána og breytingar
fjármálastofnana varðandi yfirtöku
lána. Þetta hafi mikil áhrif á kjör
fólks og auðveldi ekki aðilum vinnu-
markaðarins að ná niðurstöðu um
gerð nýrra kjarasamninga.
Innan verkalýðshreyfingarinnar
hefur verið rætt um að nauðsynlegt
væri að ræða um húsnæðismál í
tengslum við gerð nýrra kjarasamn-
inga, en þar hafa menn einkum verið
að hugsa til breytinga á félagslega
íbúðakerfinu og að einhverju leyti
stöðu Íbúðalánasjóðs.
Bankarnir hófu að bjóða íbúðalán
um mitt ár 2004 og í kjölfarið lækk-
uðu vextir mikið. Gylfi sagði að ýms-
ir hefðu velt fyrir sér hversu var-
anleg þessi vaxtalækkun yrði og
hvaða langtímahagsmuni neytendur
hefðu af þessari innkomu. Engan
hefði hins vegar
órað fyrir því að
vextir myndu á
þremur árum
hækka um 50%.
Raskar stöðu
fólks
Gylfi sagði að
það væri engin
launung á því að
Seðlabankinn hefði um nokkurt
skeið talað fyrir því að það myndi
auka virkni peningamálastefnu
bankans ef vextir á húsnæðislánum
yrðu breytilegir þannig að vextir
bæði á nýjum og eldri lánum fylgdu
vaxtabreytingum Seðlabankans. Það
myndi hins vegar raska algerlega
stöðu fólks á húsnæðismarkaði.
Fram að þessu hefði fólk sem er að
kaupa húsnæði getað tekið við eldri
lánum á hagstæðari vöxtum sem
hvíla á húsnæðinu. Gylfi sagði að ef
fjármálastofnanir væru farnar að
setja sér reglur sem neyði kaupend-
ur til að fjármagna öll fasteigna-
kaupin með nýjum lánum sé verið að
reyna að framkvæma meiri samdrátt
á húsnæðismarkaði en menn hafi séð
áður.
Forstjóri Neytendastofu og við-
skiptaráðherra hafa sagt að nauð-
synlegt sé að skoða lögfræðilega
hvort megi gera þetta. „Ég óttast að
það sé fátt í lánasamningi sem stoppi
þetta,“ segir Gylfi.
Minni eftirspurn
Líkur eru á að þessi mikla hækkun
vaxta leiði til þess að það dragi úr
eftirspurn eftir húsnæði því fólk
haldi að sér höndum í von um að
vextir lækki síðar. Fasteignasalar
tala einmitt um að það sé beygur í
fólki og greinilegt sé að fólk sé að
hugsa sig um. Minni eftirspurn eftir
húsnæði ætti að leiða til þess að verð
á húsnæði lækki, en fasteignaverð
hefur hækkað um 16,2% á þessu ári.
Verið að efna til kreppu
á húsnæðismarkaði
Gylfi Arnbjörnsson
Einar Már Jónsson
Bréf til Maríu
„Bókin er hinn mesti skemmtilestur og
raunar sprenghlægileg á köflum.“
Þröstur Helgason – Lesbók Morgunblaðsins,
21. apríl 2007
„Einari tekst að glæða sína einföldu
bréfræðu slíku lífi með tungutaki og
orðaforða að textinn leiftrar hvar sem
gripið er niður.“
Viðar Þorsteinsson – Viðskiptablaðið, 24.
maí 2007
„Bréf til Maríu er hressilegur gustur um hjalla mannvísindanna og slær
hroll að ýmsum við þann lestur.“
Páll Baldvin Baldvinsson – Fréttablaðið, 16. júní 2007
„Bréf til Maríu hefur þann höfuðkost að strax er maður gripinn fögnuði
yfir að sjá móðurmáli sínu beitt af kunnáttu við að móta hugsunina.“
Kristján B. Jónasson – Herðubreið, ágúst 2007
Vandaðar bækur fyrir vandláta lesendur
sími 561 0055 • www.ormstunga.is
Önnu
r pre
ntun
kom
in !