Tímarit lögfræðinga - 01.09.2003, Side 24

10. HEIMILD ÞESS SEM RIFTIR TIL AÐ KNÝJA RIFTUN FRAM
GEGN ANDMÆLUM VIÐSEMJANDANS
10.1 Inngangur
Svo sem áður greinir er það eitt af hugtaksatriðum riftunar að viðsemjandi
þess sem riftir hafi vanefnt skyldur sínar samkvæmt samningnum. Riftunin er
því andsvar eða viðbrögð við vanefndum. Þegar samningur hefur verið efndur
að hluta er framkvæmd riftunar oft flókin og erfið, einkum ef viðsemjandinn
andmælir því að heimild hafi verið til riftunar. I fasteignakaupum er aðstaðan
sjaldnast sú að réttur samningsaðilja til að rifta sé með öllu hafinn yfir vafa. Oft
heldur sá sem vanefnir því fram að hann hafi ekki efnt skyldur sínar vegna þess
að hinn hafi ekki gert það. Oft heldur viðsemjandinn að sér höndum um greiðslu
vegna meintra vanefnda samningsaðiljans, t.d. vegna þess að hann telur galla á
fasteigninni. Oft er deilt um önnur skilyrði riftunar, t.d. um hvort vanefnd sé
veruleg eða ekki og hvort huglæg atriði standi henni í vegi.
Sá sem lýsir yfir riftun í fasteignakaupum hefur mikla hagsmuni af því að
geta framkvæmt riftunina svo fljótt sem kostur er. Ef seljandi riftir vegna
meintra vanefnda kaupanda hefur hann ríka hagsmuni af því að koma kaupanda
út úr fasteigninni eða koma í veg fyrir að hann nái vörzlum hennar. Með sama
hætti hefur kaupandi, sem telur sig eiga rétt til fasteignar, mikla hagsmuni af því
að fá hana afhenta á umsömdum tíma, þótt seljandi telji að hann hafi vanefnt
kaupsamninginn og lýst yfir riftun. Þótt dómstólar á Islandi séu skilvirkir geta
hagsmunir þess sem riftir beðið tjón ef hann hefði ekki önnur úrræði en að fá
dóm um rétt sinn og fá svo umráð fasteignar með aðför á grundvelli dómsins.
Að vissum skilyrðum uppfylltum á sá sem riftir þess kost að leita skjótvirkari
úrræða en síðast greinir, en hafa verður í huga að þau úrræði veita honum
sérstakt hagræði gegn því að hann geti með takmarkað ráðrúm til sönnunar leitt
svo sterkar líkur að rétti sínum til fasteignar að sýslumaður beri viðsemjanda
hans út úr eigninni.
10.2 Akvæði aðfararlaga, nr. 90/1989, um beinar aðfarargerðir
í 78. gr. aðfararlaga er mælt fyrir um að sé manni með ólögmætum hætti
aftrað að neyta réttinda, sem hann tjáir sig eiga og telur svo Ijós að sönnur verði
færðar að þeim með gögnum sem aflað verður samkvæmt 83. gr. laganna, sé
honum heimilt að beina til héraðsdómara beiðni um að skyldu þess efnis, sem
segir í 72. eða 73. gr., verði fullnægt með aðfarargerð.
I hinum tilvitnuðu greinum er annars vegar (72. gr.) ákvæði um að sé í
aðfararheimild kveðið á um skyldu gerðarþola til að víkja af fasteign eða til að
láta gerðarbeiðanda fá umráð hennar að einhverju leyti eða öllu eða til að
fjarlægja hluta af henni, skuli sýslumaður fullnægja rétti gerðarbeiðanda með
útburði gerðarþola eða þeirra hluta sem fjarlægðir verða og eftir atvikum með
innsetningu gerðarbeiðanda. Hins vegar (73. gr.) er kveðið á um að mæli aðfar-
arheimild fyrir um skyldu gerðarþola til að veita gerðarbeiðanda umráð annars
132