Morgunblaðið - 01.12.1993, Blaðsíða 20

20
MORGUNBLAÐIÐ MIÐVIKUDAGUR 1. DESEMBER 1993
Hver eignast íbúðina?
Eða hver er munurinn á að leigja o g kaupa íbúð?
eftir Þórhall
Jósepsson
Undanfarið hafa staðið umræður
um húsnæðismál á síðum blaða og
í ljósvakamiðlum. Fram hafa komið
þau sjónarmið, að auka eigi áherslu
á leiguhúsnæði, m.a. í tengslum við
umræður um húsaleigubætur. Hér
geri ég ekki athugasemdir varðandi
framboð leiguíbúða, enda eru þær
að einhveiju marki nauðsynlegar á
okkar íbúðamarkaði sem annars
staðar, en deila má um hvar það
mark skuli vera. Hins vegar hafa
komið fram fullyrðingar um að
leiguhúsnæði sé hagkvæmara en
eigið húsnæði, þ._e. fyrir íbúana í
viðkomandi íbúð. Ég tel ríka ástæðu
til að gera athugasemdir við þessar
fullyrðingar.
Ef hagkvæmara er að leigja íbúð
en að kaupa hlýtur það að vera
vegna þess að einhver eða einhveij-
ir taka að sér að gréiða hluta kostn-
aðarins fyrir leigjandann, þ.e. að
íbúðirnar séu með einum eða öðrum
hætti niðurgreiddar. Nú eru flestar
íbúðir á íslandi niðurgreiddar, t.d.
með vaxtaniðurgreiðslu og/eða
vaxtabótum. Kaupendum er auð-
veldað að eignast íbúðir. Margt
bendir til að auk niðurgreiðslna
opinberra aðila komi einnig til,
meðvitað eða ómeðvitað, niður-
greiðslur eigenda íbúða sem leigðar
eru út. Meiri niðurgreiðslur leigu-
íbúða heldur en eignaríbúða útskýra
mun á greiðslubyrði sem kann að
vera fyrir hendi við núverandi að-
stæður á íslenskum íbúðamarkaði.
Þær aðstæður eru hins vegar breyti-
legar frá einum tíma til annars.
Kjarni málsins er sá, að ef ekki
kæmu til nein afskipti hins opinbera
af greiðslubyrðinni og engar niður-
greiðslur eigenda íbúða hlýtur að
vera óhagkvæmara að leigja heldur
en kaupa. Ef hagkvæmara á að
vera að leigja heldur en að kaupa
verður því að gera einhveija mis-
munun á þessum valkostum, leigj-
endum í hag og/eða eigendum í
óhag. Hér á eftir færi ég rök fyrir
því annars vegar að við sambærileg-
ar aðstæður eru kaup hagkvæmari,
hins vegar að við núverandi aðstæð-
ur hér á landi er að mörgu leyti
fyrir hendi sú mismunun sem gerir
leigu auðveldari en kaup miðað við
árlega greiðslubyrði.
Alullarhúfur
í miklu úrvali
5% staðgreiðsluafsláttur,
einnig af póstkröfum
greiddum innan 7 daga.
aa uriuFPm
GLÆSIBÆ . SÍMf 812922
Tvískiptur markaður
íbúðamarkaði á íslandi má í aðal-
atriðum skipta í tvennt: Almennan
markað og félagslega kerfið. Á hin-
um almenna markaði bjóðast íbúð-
arkaupendum húsbréfalán. Vextir
eru ekki niðurgreiddir og eru 6%,
lánstími er 25 ár. Ríkisábyrgð er á
húsbréfum og dregur úr hugsanleg-
um afföllum í viðskiptum.
Hins vegar er félagslega lána-
kerfið. Þar eru Ijórir lánaflokkar
og greinast í undirflokka, í aðal-
atriðum 10 lánaflokkar. Vextir eru
niðurgreiddir af ríkissjóði og af
ávöxtun eigin fjár byggingarsjóð-
anna. Vextir eru mismunandi eftir
flokkum, 1% til 4,9%, og einnig
mismunandi eftir afkomu lántak-
enda og eru endurskoðaðir 6 árum
eftir lántöku þegar um eignaríbúðir
er að ræða. Lánstími er 43 ár (eign-
aríbúðir) og 50 ár (leiguíbúðir og
hlutareignaríbúðir), en hluti lána til
almennra kaupleiguíbúða, 20%, er
lánaður til 5 ára eða 25 ára.
Augljóslega er árleg greiðslu-
byrði af framangreindum Iánum
mismunandi eftir lánstíma og vöxt-
um, miðað við sömu lánsupphæð.
Það er enda svo, að fólk með lágar
tekjur á rétt á lánum úr félagslega
kerfinu þar sem vextir eru niður-
greiddir og lánstími lengri en í hús-
bréfakerfinu og þar af leiðandi
lægri árleg greiðslubyrði.
Leiguhúsnæði er í dag einkum á
þrennum vettvangi:
1. íbúðir á almennum markaði.
2. Leiguíbúðir og hlutareignar-
íbúðir á vegum sveitarfélaga.
3. Hlutareignaríbúðir á vegum
húsnæðissamvinnufélaga.
Leiguíbúðir á almennum markaði
eru í fáum tilvikum byggðar eða
keyptar með það fyrir augum að
leigja þær út, þó eru til dæmi um
það. Oftar er um að ræða leigu
vegna tímabundinna aðstæðna.
íbúðirnar eru fjármagnaðar annars
vegar með eigin fé eiganda, hins
vegar með þeirri lánafyrirgreiðslu
sem tiltæk hefur verið hveiju sinni.
Krafa eigenda um leigugjald fyrir
íbúðirnar er afar mismunandi,
sömuleiðis krafan um arðsemi fjár-
festingarinnar.
Leiguíbúðir á vegum sveitarfé-
laga eru fjármagnaðar með lánum
á niðurgreiddum vöxtum og með
framlagi frá sveitarfélaginu. Afar
mismunandi er hvaða kröfur sveit-
arfélög gera um að leigugjald standi
undir útlögðum kostnaði, í allmörg-
um tilvikum tekur sveitarsjóður á
sig kostnaðinn að einhveijum hluta
og oft að verulegum hluta, þ.e.
sveitarsjóður niðurgreiðir húsaleig-
una til viðbótar við vaxtaniður-
greiðslu ríkisins.
Hlutareignaríbúðir á vegum
sveitarfélaga og húsnæðissam-
vinnufélaga eru fjármagnaðar 10%
eða 30% af eigin fé íbúa. íbúi getur
ekki eignast stærri hlut í íbúðinni
og leigir hana því að 70% eða 90%.
Leigugjald þarf að standa undir
kostnaði við fjármögnun íbúðarinn-
ar nema einhver (sveitarsjóður?)
niðurgreiði þann kostnað.
Hverju munar?
Hver er munurinn á að vera
kaupandi og leigjandi íbúðar? Hér
að framan hef ég gert grein fyrir
meginlínum í fjármögnun íbúðanna
og til að svara þessari spurningu
tek ég dæmi um íbúð sem fjármögn-
uð er með húsbréfaláni og kostnað-
inn við fjármögnunina. Ekki er gert
ráð fyrir neinum utanaðkomandi
áhrifum á kostnað eða greiðslu-
byrði, svo sem niðurgreiðslum, og
er það gert til þess að sýna eðlis-
mun á kaupum og leigu. Reiknað
er á föstu verðlagi.
Miðað er við íbúð sem kostar 7,5
milljónir króna og lánsheimildir
nýttar til fulls.
Eigin fjármögnun eiganda, 35%,
kr. 2.625.000*
65%,
kr.
Lánsljárhæð,
4.875.000*
Eftir 25 ár er búið að greiða af
íbúðinni:
1. Afborganir kr. 4.875.000*
2. Vexti kr. 4.658.881*
3. (1.+2.) Samtals kr. 9.533.881*
4. Eigið framl. eiganda kr. 2.625.000*
5. (3.+4.) Alls kr. 12.158.881*
6. (1.+4.) Eignarmyndun 7.500.000*
kr.
* tölur samkv. upplýsingum Húsnæðisstofn-
unar ríkisins.
Staða eiganda
Eigandi hefur fjármagnað íbúð-
ina með húsbréfaláni og eigin fram-
lagi. Allar greiðslur koma úr hans
eigin vasa.
Eigandi hefur innt af hendi eigið
framlag, afborganir og vexti af láni,
alls kr. 12.158.881. A móti kemur
eignarmyndun kr. 7.500.000. Greitt
umfram eignarmyndun kr.
4.658.881.
Greiðslur umfram eignarmyndun
samsvara 186.355 krónum á ári,
15.530 krónum á mánuði.
Staða leigjanda m.v. sömu íbúð
Eigandi íbúðarinnar hefur fjár-
magnað íbúðina með húsbréfaláni
og eigin framlagi. Hér er gert ráð
fyrir að leigugreiðslur standi undir
kostnaði við afborganir og vexti.
Leigjandi hefur innt af hendi af-
borganir og vexti af láni, alls kr.
9.533.881. Eignarmyndun er engin,
greiðslur umfram eignarmyndun
eru því sama upphæð.
Greiðslur umfram eignarmyndun
samsvara 381.355 krónum á ári,
31.780 krónum á mánuði.
Hér er ekki reiknað með greiðsl-
um af hendi leigjanda til að standa
undir ávöxtunarkröfu af eigin fram-
lagi eiganda né heldur eru reiknað-
ir tapaðir vextir eiganda vegna eig-
in framlags. Ennfremur er gert ráð
fyrir að í báðum tilvikum sé sam-
bærilegur rekstrar- og viðhalds-
kostnaður og geri því ekki mun á
eiganda og leigjanda.
Hagkvæmara að leigja?
Dæmið hér að framan sýnir að
þegar upp er staðið hefur kostnaður
Þórhallur Jósepsson
„Svo framarlega sem
aðstæður eru sambæri-
legar er tvímælalaust
miklum mun hagkvæm-
ara að kaupa íbúð til
eignar, en að leigja.
Það er því aðeins hag-
kvæmara að leigja fyrir
viðkomandi íbúa að ein-
hver leggi honum til
hluta kostnaðarins við
íbúðina.“
leigjandans orðið meiri en kostnað-
ur eigandans. Þetta skýrist best ef
gert er ráð fyrir að í báðum tilvikum
þurfi viðkomandi íbúar að flytjast
búferium að 25 árum liðnum. Leigj-
andinn segir þá upp íbúðinni og
fer, eigandinn selur sína íbúð. Eftir
stendur að eigandinn á andvirði
íbúðarinnar, leigjandinn ekki. Þessi
er í grundvallaratriðum munurinn.
Dæmið byggist á að aðstæður
séu sambærilegar fyrir kaup og
leigu. Auðvitað eru á hinn bóginn
aðstæður afar misjafnar úti á hinum
raunverulega markaði. Þar eru hins
vegar upplýsingar af skornum
skammti til þess að bera saman
kaup og leigu. Nefnd sem starfaði
á síðasta ári á vegum félagsmála-
ráðherra um húsaleigubætur aflaði
upplýsinga um greidda húsaleigu
samkvæmt skattframtölum. Þar
kom fram að meðaltalshúsaleiga
væri u.þ.b. 13.600 krónur á mán-
uði. Trúi því hver sem vill.
Mér er kunnugt um húsaleigu-
samninga fyrir 3-4 herbergja íbúðir
á höfuðborgarsvæðinu sem hljóða
upp á 30-40 þúsund krónur á mán-
uði, hef heyrt dæmi upp í 45 þús-
und krónur. Þetta er lág húsaleiga
frá sjónarhóli eiganda, þótt leigj-
anda með lágar tekjur þyki greiðsl-
urnar skiljanlega háar. Ef tekinn
er með í reikninginn allur kostnaður
eiganda hrekkur leigugjaldið trú-
lega ekki fyrir honum og íbúðin því
í reynd niðurgreidd. Að líkindum
er þetta verð til komið af markaðs-
aðstæðum, þ.e. framboð er tiltölu-
lega mikið af leiguhúsnæði. Fyrir
fáum misserum voru þessar tölur
hærri, enda framboð þá minna.
Skilyrði þess að leiga
sé hagkvæmari en kaup
Ef leiga íbúðar á að vera hag-
kvæmari en kaup, fyrir viðkomandi
íbúa, þarf eitthvað af eftirfarandi
að koma til:
a) Fjármögnun þarf að vera á
lengri tíma fyrir leiguíbúðir en eign-
aríbúðir, þ.e. lengri lánstími. Þá
lækkar greiðslubyrði vegna afborg-
ana á ári, en á móti kemur að heild-
arvaxtabyrði verður meiri. Þessi
skilyrði eru fyrir hendi í félagslega
kerfinu þar sem um er að ræða 50
ára íjármögnun leiguíbúða, saman-
borið við 25 ára lánstíma í húsbréfa-
kerfi og 43 ára lánstíma eignar-
íbúða í félagslega kerfinu. Árleg
greiðslubyrði yrði enn lægri ef fjár-
mögnun yrði á t.d. 100 árum eða
á áætluðum endingartíma íbúðar
(150-200 ár?).
b) Vextir þurfa að vera lægri af
lánum til leiguíbúða en af lánum
til eignaríbúða. Hér á landi þýðir
þetta að einhver eða einhveijir nið-
urgreiði vextina. Með öðrum orðum,
einhver tekur að sér að greiða hluta
kostnaðarins fyrir leigjandann. Öll
lán í félagslega kerfinu eru niður-
greidd, annars vegar af ávöxtun
eigin fjár byggingarsjóðanna, hins
vegar af ríkissjóði. Öll lán til félags-
legra leiguíbúða bera vexti sem
báðir þessir aðilar niðurgreiða.
c) Eigandi íbúðarinnar tekur á
Eyðni — ferðamanna-
veiki Norðurlandabúa?
eftir Óhif Ólafsson
Eyðniveiran er hæggeng og
veldur því ekki bráðafarsótt líkt
og bólusótt forðum, en veikin
breiðist út. Við athugun á út-
breiðslu veikinnar koma í Ijós and-
stæðurnar í heiminum. Talið er
að 5.000 manns sýkist af eyðni
daglega en örfá prósent þeirra búa
í Evrópu. Þetta segir okkur að þó
að allir geti sýkst af veikinni, sýkj-
ast ekki allir. í velferðarríkjum
Norður-Evrópu hefur útbreiðsla
veikinnar verið hæg. Meðal sam-
kynhneigðra hefur t.d. heldur
dregið úr nýgengi veikinnar.
Stærsti hluti þeirra er veikjast eru
gagnkynhneigðir sem sýkst hafa
á ferðum í Suður-Evrópu og í
þróunarríkjunum, þetta er nokk-
urs konar „ferðamannaveiki“. Við
verðum því að efla fræðslu til
ferðamanna. í þróunarríkjunum
breiðist veikin til muna hraðar út
en á norðlægum slóðum. I sumum
ríkjum Afríku hafa heilu land-
svæðin lagst í eyðni. Þessi munur
er trúlega vegna þess, að við sem
búum í norðlægum velferðarríkj-
um erum læs, betur menntuð og
getum því nýtt okkur fræðslu um
Ólafur Ólafsson
„Stærsti hluti þeirra er
veikjast eru gagnkyn-
hneigðir sem sýkst hafa
á ferðum í Suður-Evr-
ópu og í þróunarríkjun-
um, þetta er nokkurs
konar „ferðamanna-
veiki“.“
sjúkdóminn. Auk þess fá þeir er
veikjast af eyðni örorkubætur og
þeir sýktu þurfa því ekki að selja
líkama sinn sér til viðurværis. í
þróunarlöndunum, t.d. í mörgum
ríkjum Afríku, er allt að helmingur
íbúa ólæs og vita því lítið um sjúk-
dóminn og hvernig hann smitast.
Þeir veiku fá litla eða enga ljár-
hagsaðstoð og verða því oft að
selja líkama sinn sér til framdrátt-
ar. Andstæður efnaðra-hluta og
fátækra-hluta heimsins skerpast.
Fordómar gegn þeim er veikjast
eru enn við lýði á íslandi og er
hugsanlegt að þeir séu jafnvel
meiri en þar sem veikin er algeng-
ari! Fordómar sæma ekki upplýstu
og menntuðu fólki. Hollt er að
hafa í huga að möguleikar okkar,
sem búum á íslandi, til þess að
hindra útbreiðslu veikinnar eru
stórum betri en þeir sem búa sunn-
ar á hnettinum.
Nú er mikilvægast að fræða
verðandi ferðamenn. Fundir hafa
verið haldnir með fulltrúum ferða-
skrifstofa og lagt á ráðin um frek-
ari aðgerðir.
Höfundur er landlæknir.