Tímarit lögfræðinga - 01.11.1996, Page 28

7. NÁNAR UM BEITINGU AFSLÁTTARHEIMILDAR í FASTEIGNA-
KAUPUM.
7.1 Umræður í norrænum rétti
Um það má deila, hversu vel heimildin til þess að krefjast afsláttar í þeim
tæknilega skilningi, sem að framan er rakið, á við í fasteignakaupum.54
Dómaframkvæmd sýnir, að við ákvörðun þess, hvort dæma eigi afslátt, setja
dómstólar stundum skilyrði til viðbótar verðrýrnuninni, sem um margt minna á
skilyrði skaðabóta. Sýnist þá stundum sem verið sé að dæma skaðabætur, þótt
í formi afsláttar sé. Þá veita dómsúrlausnir vísbendingu um, að ekki sé allur
munur á afslætti og skaðabótum, þegar kemur að ákvörðun um fjárhæð
afsláttar.
Dómstólar hafa ekki alltaf fylgt skýrum og samræmdum venjum í málum
varðandi afslátt vegna galla í fasteignakaupum svo sem dómareifanir hér á eftir
sýna. Fasteign hefur oft verið talin gölluð og kaupandi í það minnsta talinn eiga
rétt á afslætti, a) þótt seljandi hafi ekki gefið „garanti“, b) þótt engin sök hafí
verið hjá seljanda og c) þótt tæknilegar og fjárhagslegar afleiðingar gallans hafi
verið svo óverulegar, að ónauðsynlegt eða jafnvel ómögulegt hafi verið að
framkvæma viðgerð fyrir fjárhæð, sem svarar til aðeins lítils hluta kaup-
verðsins.55
Fram hafa komið seinustu árin hugmyndir um, að í fasteignakaupum eigi,
jafnvel með löggjöf, að útiloka beitingu afsláttarheimildar, þegar afsláttarfjár-
hæðin nær ekki ákveðinni lágmarksfjárhæð samanborið við kaupverðið, t.d. 3-
5% eða jafnvel 10%.56 Að mati danskra fræðimanna bendir allt til þess, að
umræða þessi hafi haft þær breytingar í för með sér, að dómstólamir hafi í fram-
kvæmd hert á skilyrðunum fyrir beitingu afsláttarheimildarinnar. Sé þannig
ekki lengur litið á sérhvern tæknilegan galla sem galla í kauparéttarlegu tilliti
og afsláttarkröfu hafnað, ef fjárhæð gallans nær ekki ákveðnu lágmarki borið
saman við kaupverðið. Er þetta talið leiða til meira samræmis milli réttarfram-
kvæmdarinnar og fræðikenninga um skilyrðin fyrir beitingu afsláttar í fast-
eignakaupum. Hafa eftirtaldir dómar einkum verið nefndir í þessu sambandi:57
54 Sjá umfjöllun um þetta efni hjá Anders Vinding Rruse: Ejendomskol), bls. 124 o.áfr. og
sami höfundur í UFR 1979 B, bls. 381; P. Spleth: „Nogle bemærkninger om dansk Rets
Stilling med hensyn til Mangelsbefpjelser ved Kob af fast Ejendom", TFR 1947, bls. 5; H.P.
Rosenmeier, UfR 1988 B, bls. 13; Uffe Baller, UfR 1979 B. bls. 361. Sjá einnig Carl Jacob
Amholm: Almindelig Obligasjonsrett, bls. 289-290; Henriette Christie Lpken: Mangler
ved eiendomssalg, Oslo 1985, bls. 48, 114, 164 og 169.
55 Sjá nánar Bernhard Gomard: Obligationsret, 1. del. bls. 167 og sami höfundur:
Obligationsret, 2. del. bls. 131.
56 Sjá nánar Anders Vinding Kruse: Fjendomskob. bls. 125.
57 Bernhard Gomard: Obligationsret, 1. del, bls. 167 og Anders Vinding Kruse:
Ejendomskob, bls. 125. Sjá einnig eftirtalda dóma: UfR 1981. 132 (VL); UfR 1982. 670
(VL); UfR 1982.1049 (0L); UfR 1990. 438 (H); UfR 1990. 537 (VL); UfR 1991. 677 (H);
UfR 1992. 414 (H).
178