Tímarit lögfræðinga - 01.11.1996, Blaðsíða 32

eignarinnar hefur hækkað, er það ekki hagkvæmt fyrir kaupandann að rifta, auk
þess sem riftun leiðir til þess, að kaupandinn verður að flytja burt af eigninni.
Afsláttur leiðir hins vegar til þess, að kaupandinn fær bætur, og á stundum fullar
bætur. Og fyrir seljandann þýðir afsláttur það, að kaupverðið er lækkað niður í
það, sem myndi hafa orðið eða hefði átt að verða, ef tilvist gallans hefði verið
kunn.66
Skal hér næst getið helstu sjónarmiða, sem orðuð hafa verið til leiðbeiningar
um það, hvenær afsláttarheimildin á við í fasteignakaupum, og jafnframt litið
til úrlausna íslenskra dómstóla.
7.3.1 Umfang galla og eðli hans
I fyrsta lagi er talið, að einvörðungu eigi að beita afsláttarheimildinni í grófari
tilvikum eða alveg augljósum tilvikum. Minni háttar frávik geta því ekki veitt
rétt til afsláttar.67 Eins skiptir máli, hvers eðlis galli er. Benda má á nokkra
dóma, þar sem lögð er áhersla á umfang og eðli galla og stórfelldur galli talinn
veita heimild til afsláttar, en minni háttar galli ekki.
IH 1967 108 (Bugðulækur) var seljandi sýknaður af bótakröfu kaupanda, þar
sem varhugavert þótti að fullyrða, að seljandi hafí mátt vita, að hitalögnin í
hinni seldu íbúð væri svo tærð, sem raun bar vitni. En þegar litið var til þess, að
seljandinn lét sjálfur leggja hitalögnina í húsið „... og spjöllin á henni reyndust
þau, sem í héraðsdómi greinir ...“ þótti kaupandinn eiga rétt til afsláttar á
kaupverðinu.
I H 1982 934 (Þingvallastræti á Akureyri) sýknaði meiri hluti Hæstaréttar
seljandann af bótakröfu kaupanda, og vék ekki að hugsanlegum rétti hans til
afsláttar, en í sératkvæði minni hlutans sagði: „... Vegna þess, hve hinn leyndi
galli var stórfelldur, tel ég, að seljandi beri ábyrgð á honum, hvort sem hann
vissi af honum eða ekki. Af þessum sökum álít ég, að kaupandi eigi rétt á
afslætti af kaupverðinu“.
I H 1983 2148 (Bjarg við Seljalandsveg) sagði meiri hluti Hæstaréttar, að
umrætt hús hefði verið hálfrar aldar gamalt við kaup. Kaupandi gat því búist
við, að leiðslur og lagnir væru teknar að láta sig. Allt að einu yrði þó að telja,
að hann hafi ekki mátt ætla, að rafmagnsleiðslurnar væru orðnar svo lélegar, að
af þeim stafaði hætta, svo sem síðar hefði komið í ljós. Af þeim sökum þótti
kaupandinn eiga rétt til nokkurs afsláttar.
í H 1995 1136 (Bólstaðarhlíð) er til þess vitnað, að ummerki hafí ekki verið
sýnileg um leka á gluggum, þegar kaupandi skoðaði íbúðina. „... Verður ekki
talið, að hún hafi af öðrum ástæðum haft tilefni til að gera ráð fyrir slikum
annmarka á eigninni“. Þá segir, að seljendur hafi ekki sannað, að þeir hafi gert
kaupendum grein fyrir lekanum, áður en kaupsamningur komst á, og beri þau
því ábyrgð á honum gagnvart kaupanda. Kaupandi hafi hins vegar ekki sýnt
66 Sjá Bernhard Gomard: Obligationsret, 2. del, bls. 135.
67 Sjá nánar Anders Vinding Kruse: Ejendomskob. bls. 132 o.áfr.
182