Tímarit lögfræðinga - 01.11.1996, Page 30

lausafjárkaupum. Seljandi fasteignar getur því yfirleitt ekki reiknað afslátt eða
möguleika á afslætti inn í kaupverðið. Af þessu leiðir, að beita verður
afsláttarheimildinni með meiri varúð í fasteignakaupum, nema þar sem seljand-
inn hefur atvinnu af því að byggja eða selja fasteignir. Hins vegar verður ekki
talið, að þessi rök leiði til þess, að afsláttarúrræðinu verði hafnað í fasteigna-
kaupum.60
I þriðja lagi má vísa til forsendusjónarmiða. Er þá einkum haft í huga, að
seljandinn hefði e.t.v. ekki selt eignina með gallanum fyrir afsláttarverðið. Er
þar um að ræða forsendu af hálfu seljanda, sem kaupanda má vera kunnugt um.
Afsláttur í þessu tilliti þýðir þá ákveðinn forsendubrest fyrir seljanda. Því er
eðlilegt gagnvart seljanda að beita heimildinni með varúð.61 Til mótvægis við
þetta sjónarmið hafa aðrir bent á, að með sama hætti rnegi tala um forsendubrest
af hálfu kaupanda, því þegar söluhlutur sé haldinn galla, bresti sú forsenda
kaupanda fyrir kaupunum að fá gallalausa eign fyrir umsamið kaupverð. Ef
gæðafrávikin séu meiri en svo, að kaupandi verði að þola þau bótalaust, sé
sanngirnismál, að kaupandi fái afslátt af kaupverði, því engan veginn sé víst, að
skilyrðum skaðabóta sé fullnægt og riftun leiði oft til mikillar röskunar á
hagsmunum hans. Því yrðu hagsmunir þess kaupanda, sem vill halda eign þrátt
fyrir galla, verulega skertir, ef afsláttarheimildin yrði afnumin.62
I fjórða lagi skal á það bent, að ákvörðun um fjárhæð afsláttar er oft ann-
mörkum bundin í fasteignakaupum. Við ákvörðun afsláttar þarf að staðreyna
verð hlutar með og án galla í samanburði við umsamið kaupverð. Þetta er
tiltölulega auðvelt, þegar um kaup og sölu algengra verslunarvara með fast
markaðsverð er að ræða, en er hins vegar erfiðara í fasteignakaupum. Fasteign
er verðmæti, sem sett er saman úr mörgum, ólíkum og flóknum þáttum, sem
áhrif hafa á kaupverðið.
Af framangreindu leiðir, að oft verður að líta á viðgerðarkostnað og ákvarða
afslátt úr frá honum. Þetta getur hins vegar í vissum tilvikum leitt til þess, að
kaupandi fái bætur, sem svara til þeirra hagsmuna, sem hann hefur af réttum
efndum samnings. Afslátturinn er þá í raun ákvarðaður á efndabótagrundvelli,
og þarf þá e.t.v. ekki að koma á óvart, þótt dómstólar leiti eftir eiginlegum
ábyrgðargrundvelli, t.d. sök. Því er það svo, að dómsúrlausnir, þar sem dæmdur
er afsláttur í fasteignakaupum, eru oft eins konar sambland af beitingu afsláttar
og skaðabótaheimilda. Þó verður að hafa í huga, að ýmsir liðir verða ekki bættir
með afslætti, t.d. afnotamissir.63
60 Anders Vinding Kruse: Ejendomsk0b, bls. 126 og Bernhard Gomard: Obligationsret, 2.
del, bls. 134.
61 Anders Vinding Kruse: Ejendomskob, bls. 126-127 og Bernhard Gomard:
Obligationsret, 2. del, bls. 134.
62 Anders Vinding Kruse: Ejendomskob, bls. 127. Eins og þar kemur fram, hefur það
málamiðlunarsjónarmið verið nefnt, að kaupandi eigi einvörðungu að eiga rétt til afsláttar,
þegar seljandi neitar að láta kaup ganga til baka. H 1990 506 (Breiðabakki) bendir til, að það
sjónarmið eigi ekki við í íslenskum rétti.
63 Sjá um þessi sjónarmið nánar Anders Vinding Kruse: Ejendomskob, bls. 128-131.
180