Tímarit lögfræðinga - 01.11.1996, Blaðsíða 31

Fræðilega séð er hægt að halda skaðabótum og afslætti aðskildum í fasteigna-
kaupum, þótt það sé ýmsum annmörkum bundið að ákvarða fjárhæð afslátt-
arins. Af þessu leiðir hins vegar, að ákvörðun um fjárhæð afsláttar byggir á
matskenndari atriðum, heldur en ákvörðun um fjárhæð skaðabóta. Þegar
dæmdar eru skaðabætur, er oftast spurt, hver sé kostnaður við að bæta úr galla,
þ.e. viðgerðarkostnaður, og þann kostnað er yfirleitt auðvelt að staðreyna.
Aður en afsláttur er dæmdur, þarf hins vegar að svara tveimur spurningum.
Fyrri spurningin er sú, hvort kaupverðið svari til gangverðs eignarinnar án
galla. Það getur verið erfitt að segja til um gangverð fasteigna, því þar er matið
ónákvæmara. Það eru hins vegar ákveðin líkindi fyrir því, að kaupverðið svari
til gangverðs. Síðari spurningin er sú, hvort gallinn hafi leitt til þess, að gang-
verð eignarinnar í viðskiptum sé lægra en umsamið kaupverð. Þetta getur líka
verið matskennt varðandi fasteignir.
Framangreind atriði eru talin leiða til þess, að sýna verði ákveðna varúð,
þegar afsláttarheimildinni er beitt í fasteignakaupum. Kaupverð í fasteigna-
kaupum er oft slétt tala, sem ekki er nákvæmlega fundin, og það eru ýmis atriði,
sem áhrif hafa á verðlagninguna til hækkunar eða lækkunar. Það eru því líkur
til, að minni háttar gallar af einu eða öðru tagi hefðu ekki haft áhrif á kaup-
verðið, þótt þá hefði borið á góma í samningaviðræðum aðila. Hefur því verið
haldið fram, að í slíkum tilvikum verði að líta til ímyndaðs vilja aðila í ljósi
atvika, þ.e. er með sanngirni hægt að ganga út frá því, að upplýsingar um
gallann, ef þær hefðu verið til staðar við gerð samnings, hefðu haft áhrif á
kaupverðið?64
7.3 Skilyrði þess, að afsláttarheimildinni verði beitt í fasteignakaupum
Hægt er að hugsa sér þá niðurstöðu, að hafna alfarið beitingu afsláttar í
fasteignakaupum á grundvelli þeirra sjónarmiða, sem að framan getur. Fræði-
menn virðast þó yfirleitt sammála um, að með því yrði of langt gengið. Má á
það fallast, að ekkert sé í veginum fyrir því að beita afsláttarheimildinni við hlið
skaðabóta á þann hátt, sem 42. gr. kpl. segir til um.65 Það er m.ö.o. ekki ástæða
til, þrátt fyrir framangreinda annmarka, að hætta að beita afslætti í fasteigna-
kaupum. Hins vegar er ástæða til þess að þrengja skilyrðin nokkuð miðað við
það, sem gildir í lausafjárkaupum, og takmarka beitingu heimildarinnar við
tiltölulega gróf eða að öðru leyti augljós tilvik, og verður að ætla, að hagsmunir
seljanda séu þá nægjanlega tryggðir.
Niðurstaðan er því sú, að þrátt fyrir áðurnefnda annmarka, styðjist
afsláttarheimildin við ýmis góð rök og hafi mikla þýðingu í fasteignakaupum.
Ef um verulegan galla á seldri fasteign er að ræða, sem seljandinn ber ekki
ábyrgð á, þar sem hann hefur hvorki vitað um gallann né heldur ábyrgst, að
gallinn væri ekki til staðar, á kaupandinn ekki rétt á skaðabótum. Ef verð
64 Sjá nánar Anders Vinding Kruse: Ejendomskob, bls. 130-131.
65 Sjá nánar Anders Vinding Kruse: Ejendomskob, bls. 132 o.áfr.
181