Árbók VFÍ/TFÍ - 01.06.2002, Blaðsíða 264

í þessari grein er fjallað um endurmat fasteignamats íbúðarhúsnæðis. Sérstaklega er
ætlunin að gera nánari grein fyrir nýjum fjöldamatsaðferðum. f grundvallaratriðum er
um þrjár mismunandi aðferðir að ræða við fasteignamat. Markaðsaðferð grundvallast á
söluverði fasteigna, tekjuaðferð grundvallast á leiguverðum en kostnaðaraðferð byggist
á byggingarkostnaði. Kostnaðarmatskerfi stofnunarinnar sem hafa um árabil þjónað
fasteignamatinu þjóna nú fyrst og fremst brunabótamatinu. Matsaðferðirnar sem þróaðar
voru fyrir fasteignamatið byggjast á markaðsaðferðinni. Söluverð ákveðinnar eignar
ákveðst af framboði og eftirspum þegar sala fer fram. Ef samkeppni ríkir á markaðnum
og aðstæður breytast ekki þá má ætla að eignir sem líkjast þeirri seldu mundu seljast á
svipuðu verði.
Hinar nýju fjöldamatsaðferðir byggjast á tölfræðilegum rannsóknum. Kaupsamningar
eru nýttir til þess að gera tölfræðilegt reiknilíkan sem túlkar samband á milli stað-
greiðsluverðs og lýsingar eigna. Lýsingin samanstendur af breytum svo sem stærð, gerð,
gæðum og staðsetningu eignar. í reiknilíkaninu er afskrifað endurstofnverð vegna bruna-
bótamatsins ein af þessum breytum. Það er óvenjulegt og litið er á þessa stærð einfald-
lega sem tölu sem speglar stærð, gerð og gæði húseignar, án frekari túlkunar. Gæði
reiknilíkansins mælist með því að skoða frávik frá söluverðinu.
Reiknilíkan fyrir lóðarmat var unnið út úr reiknilíkani fyrir mat á fasteigninni í heild
sinni. Við þá skiptingu var m.a. stuðst við kostnaðarhlutdeild opinberra gjalda og frá-
gangs lóðar í heildarbyggingarkostnaði.
Þann 15. júni 2001 var flestum fasteignaeigendum á Islandi send tilkynning um
niðurstöðu endurmatsins. Endurmatið fólst annars vegar í endurmati brunabótamats og
hins vegar í endurmati fasteignamats. Það náði til rúmlega 139.000 fasteigna. Land utan
þéttbýlis, óbyggðar lóðir, ræktun og hlunnindi voru undanskilin. Hinu nýja mati var
ætlað að taka gildi þann 15. september 2001.
Hvað er fasteign?
I 3. grein laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001 er fasteign skilgreind:
„Fasteign samkvæmt lögum þessum er afmarkaður hluti lands, ásamt lífrænum og
ólífrænum hlutum þess, réttindum sem því fylgja og þeim mannvirkjum sem varanlega
eru við landið skeytt."
Það er rétturinn til landsins sem skilgreinir fasteign og skilur hana frá lausafé. Mannvirki
án landréttinda getur landeigandi fjarlægt.
Um fasteignamat
Lög um fasteignamat kveða skýrt á um að matið eigi að byggja á markaðsvirði eignar-
innar. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laganna nr. 6/2001 skal matsverð fasteignar vera
gangverð, umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla má að eignin hefði selst við í næstliðnum
nóvember. í 1. mgr. 28. gr. laganna er mælt fyrir um að við ákvörðun matsverðs skv. 27. gr.
skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar
eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð sé ákvarðað með
útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.
Samkvæmt reglugerð með lögunum skal fasteignamat íbúðarhúsnæðis skiptast í lóðar-
mat og húsmat.
Fasteignamat (FM) = lóðarmat (LM) + Húsmat (HM)
Árlega er fasteignamat framreiknað með tilliti til verðbreytinga. Það er gert í lok hvers
árs. Hið nýja framreiknaða mat verður skattaandlag næsta árs.
2 6 0 | Arbók VFl/TFl 2002