Árbók VFÍ/TFÍ - 01.06.2002, Blaðsíða 269

Reiknilíkan fyrir mat á höfuðborgarsvæöinu.
Fyrir sérbýli:
^þrepl b-| x StLeiðr x AEST + (b2 - b3 x aldur) x M2 + b4 x LóðPró + b3 x Kvaðratrót(LM2) + CONSTfloi^, (2s)
Fyrir fjölbýli
FMþrepl b-| x StLeiðr x AEST + (b2 - b3 x aldur) x M2 + b4 x LóðPró + CONSTflokko,. (2f)
þar sem
FM : Höfuðborgarmat á nóv 2000 verðlagi
StLeiðr :Stærðarleiðrétting
AEST : Afskrifað endurstofnverð á kostnaðarverðlagi í nóv 2000
Aldur : Aldur byggingar, nema í gömlu Reykjavík þar sem aldur er = 0
M2 : Birt flatarmál húss/íbúðar,
: þ.e. brúttóflatarmál séreignar þar sem salarhæð er 1,80 m eða meira
LóðPró : Lóðarprósenta
LM2 : Stærð lóðar í fermetrum x LóðPró/100
CONST : Fastar háðir stærðarflokkun, ákvarðaðir með aðhvarfsgreiningu
b og b : Stikar ákvarðaðir með aðhvarfsgreiningu
F^þrep1 er höfuðborgarmat
Síðasta breytan sem tekin var með í líkönin var aldur (Aldur). Það sýndi sig í
nágrannasveitarfélögum Reykjavíkur og á landsbyggðinni að nauðsynlegt var að taka
áhrif aldurs með. Þessi áhrif voru ekki til staðar í eldri hverfum borgarinnar. Til þess að
ná fram lækkuðu mati eldri eigna voru ýmsar leiðir skoðaðar. Valin var sú einfalda leið
að skilgreina breytu sem var margfeldi aldurs og flatarmáls (Aldur x M2) íbúðar utan
Reykjavíkur en í Reykjavík er þessi breyta alltaf = 0. Aðhvarfsgreiningin skilaði góðu t-gildi
og mínusstuðli á þessa breytu. Hér er því um flatarmálsafskriftir að ræða, þ.e. lækkandi
verðgildi með aldri umfram þá lækkun sem kemur fram í AEST. I Reykjavík vega verð-
mæti hverfa upp á móti þessum áhrifum. Á öðru þrepi í líkanagerðinni var þar að auki
tekið sérstaklega á hverfaverðum í Reykjavík með margföldunarstuðlum, bæði til
hækkunar og lækkunar.
Niðurstöður úr aðhvarfsgreiningu
Tafla 4
Sérbýli Fjöldi: 1831 R: 0,881202 R2:0,776518
Fervikagreining (ANOVA) Uppruni Summa fervika Frígráður Meðalfervik F-gildi Skyssulíkindi
AEST 2.33E+09 1 2,33E+09 517,427 0,000000
M2 2,00E+08 1 2,00E+08 44,483 0,000000
LÓÐPRÓ 4.84E+08 1 4.84E+08 107,408 0,000000
KVAÐRATRÓT(LM2) 3.07E+08 1 3.07E+08 68,065 0,000000
ALDURx M2 2,07E+08 1 2,07E+08 45,937 0,000000
CONST 1.35E+08 6 2.24E+07 4,977 0,000046
Leifð 8.19E+09 1819 4,50E+06
Fjölbýli Fervikagreining (ANOVA) Fjöldi: 10369 R: 0,902397 R2:0,814319
Uppruni Summa fervika Frlgráður Meðalfervik F-gildi Skyssullkindi
AEST 3,05E+09 1 3,05E+09 2140,589 0,000000
M2 3.86E+08 1 3.86E+08 270,802 0,000000
LÓÐPRÓ 8.17E+08 1 8.17E+08 573,517 0,000000
ALDUR x M2 6,79E+08 1 6,79E+08 476,746 0,000000
CONST 2.10E+08 8 2.63E+07 18,465 0,000000
Leifð 1.48E+10 10356 1.42E+06
Leifð er frávik reiknilíkans frá söluverði
Ritrýndar vísindagreinar
2 6 5