Peningamál - 01.03.2006, Síða 43

ÞRÓUN OG HORFUR
Í EFNAHAGS- OG PENINGAMÁLUM
P
E
N
I
N
G
A
M
Á
L

2
0
0
6
•
1
43
Þótt markaðsverð húsnæðis hafi hækkað til muna hægar und-
anfarna mánuði en fyrir ári hefur íbúðaverð hækkað nokkuð umfram
almennt verðlag, sé horft framhjá árstíðarbundnum og óreglulegum
skammtímasveiflum. Í mars hafði t.d. þriggja mánaða meðaltal mark-
aðsverðs húsnæðis, sem notað er við mat á húsnæðiskostnaði húseig-
enda, hækkað um 1% frá fyrri mælingu. Þetta er mikil hækkun, þótt
hún sé mun minni en á sama tíma fyrir ári. Verð húsnæðis á lands-
byggðinni hækkaði hlutfallslega meira eða um 2,5% á meðan hækkun
á höfuðborgarsvæðinu var 0,61%, en taka verður tillit til þess að höf-
uðborgarsvæðið vegur 72% í útreikningi í vísitölunni. Íbúðaverðbólga
hefur því hjaðnað heldur hægar en vonir stóðu til og skýrist það fyrst
og fremst af því að þeir mánuðir sem íbúðaverð hækkaði mest eru
að hverfa út úr samanburðinum. Enn virðist mikill kraftur í húsnæðis-
eftirspurn og hátt verð sem byggingarverktakar voru reiðubúnir að
greiða fyrir lóðir við Úlfarsfell bendir til þess að þeir telji að eftirspurn
verði áfram sterk. Þetta háa lóðaverð ætti enn fremur að draga úr
líkum á verðlækkun á næstunni. Þessi þróun mun að líkindum halda
áfram á næstu mánuðum. Ennfremur er líklegt að tímabundið bakslag
komi í hjöðnun húsnæðisverðbólgu í maí sökum breytinga sem gerðar
voru á húsnæðislið vísitölu neysluverðs í maí 2005 og hætta að hafa
áhrif á mælda verðbólgu í maí nk. Þá var viðmiðunartímabil vaxta við
útreikning vísitölunnar stytt úr fimm árum í tólf mánuði. Áhrif þessarar
breytingar til lækkunar vísitölu neysluverðs námu 0,45%. Þessi áhrif á
mælda verðbólgu ganga til baka í maí.
Óvenjumikið bil hefur myndast á milli greiddrar og reiknaðrar
húsaleigu
Húsaleiga hefur jafnan fylgt markaðsverði húsnæðis eftir, stundum
með nokkurri töf. Á sl. ári hefur hins vegar myndast breiðara bil á milli
greiddrar og reiknaðrar húsaleigu en áður hefur gerst. Í árslok 2004
höfðu báðir þættir hækkað því sem næst jafn mikið frá grunni vísitöl-
unnar í mars 1997. Þá hófst hins vegar hrina verðhækkana sem leiddi
til þess að „reiknuð húsaleiga” hækkaði um 20% umfram greidda
húsaleigu. Þessa framvindu má túlka með mismunandi hætti og eftir
því draga ólíkar ályktanir um breytingu húsnæðiskostnaðar næstu
mánuði. Í fyrsta lagi er hugsanlegt að muninn megi rekja til þess að
hækkun reiknaðrar húsaleigu endurspegli ekki fyllilega áhrif lægri
vaxta á húsnæðiskostnað. Leigusalar geti sökum minni vaxtakostn-
aðar boðið húsnæði á verði sem er lægra miðað við kaupverð en áður.
Í öðru lagi er hugsanlegt að greiðari aðgangur að lánsfé hafi dregið
úr eftirspurn eftir leiguhúsnæði, sem geri leigusölum erfitt um vik að
hækka leigu til jafns við íbúðaverð. Í þriðja lagi er hugsanlegt að mun-
urinn endurspegli einfaldlega töf í aðlögun leigusamninga, sem gerðir
eru með mislöngum uppsagnarákvæðum eða töf á því að slíkar breyt-
ingar séu teknar inn í vísitölu neysluverðs.
Dæmi um hið síðastnefnda er hækkun greiddrar húsaleigu á
árinu 2000, tæplega ári eftir að gjá tók að myndast á milli reiknaðrar
og greiddrar húsaleigu. Þá var bilinu lokað með 14% hækkun greiddr-
ar húsaleigu á milli mars og apríl það ár. Yrði bilinu lokað á sama hátt
og á árinu 2000 myndi það leiða til þess að verðbólga ykist um því
sem næst ½ prósentu. Það mun þó vart gerast jafn snögglega og árið
0
5
10
15
20
20062005200420032002
12 mánaða breyting vísitölu (%)
Heimild: Hagstofa Íslands.
Mynd VIII-3
Verðlagsþróun: húsnæði og þjónusta
janúar 2002 - mars 2006
Þjónusta á almennum markaði
Opinber þjónusta
Húsnæði