Árbók VFÍ/TFÍ - 01.06.2002, Page 267

fyrsta þrepi er álagningarstofninn.
Stuðst var við summulíkön fyrir fasteignamat og fyrir lóðarmat:
FMþrepl = Öq + bjX2 + b2X2 + .... + bpXp
LMþrepl = Cq + C[ X 2 + C2X2 + .... + CpXp
HMþrepl — FMþrep2 — LMþrepl
þar sem LM er lóðarmat, HM er húsmat og X; eru hinar óháðu breytur sem lýsa
fasteigninni, en b og c eru stikar sem þarf að ákvarða.
Á öðru þrepi var fasteignamat um land allt fundið með margföldunarlíkönum:
FMþrep2,svæði,gerð — ^^svæðþgerð x F^þrepl
'-M'pre|i2,s\'.vöi,gcrö — /'il'~’S\'<vði,gerð x LSssvægþgerQ X LMþrepl
HMþrep2 — F^þrep2 — ^-Mþrep2
þar sem AS og LS eru stikar háðir landsvæði og gerð eignar.
Þriðja þrep beindist að því að þróa aðferðir til að nota annars vegar við árlegan fram-
reikning og hins vegar við skoðun og mat matsmanna. í þessu þrepi eru ýmsir marg-
földunarstuðlar í formúlu (1) ákveðnir (AS, HS og LS). Reiknilíkön samkvæmt þessu
kerfi voru ekki notuð í endurmatinu í júni 2001. Þeim er ekki lýst nánar hér.
Reiknilíkan fyrir höfuðborgarsvæðið
Fyrir höfuðborgarsvæðið var ákveðið að :
1. Færa kaupsamninga frá júní 1998 til des 2000 til nóvemberverðlags 2000 samkv.
vísitölu íbúðarhúsnæðis.
2. Byggja síðan upp reiknilíkan sem spegla nóvemberverðlagið.
3. Kanna hvort reiknilíkanið gefur góðar niðurstöður samanborið við kaupverð á síð-
asta ársfjórðungi 2000 án vísitöluleiðréttinga. Ef svo er þá réttlætir það notkun
vísitölunnar.
Líkanasmíðin skiptist í tvo hluta. Fyrst var leitað að áhrifaþáttum, þ.e. breytum sem hafa
áhrif á söluverðið. Þegar ljóst var hvaða breytur áttu að vera með hófst lokavinna við að
ákveða sjálfar matsformúlurnar.
Val á breytum byggist á tölfræðilegu mati á áhrifamætti þeirra, svonefndum t-gildum og
F-gildum. Þeim mun hærri sem þessi gildi eru þeim mun mikilvægari eru áhrif breyt-
unnar á söluverðið. Breyta var ekki valin nema að hún sýndi t gildi 2 eða hærra, eða F
gildi 5 eða hærra (F = t2). Þessi gildi urðu að ná þessum mörkum fyrir höfuðborgarsvæðið
í heild og fyrir hluta þess. Um þýðingu Students t dreifingar og F dreifingar við línulega
aðhvarsgreiningu sjá t.d. bókina Modern Econometrics eftir R. L. Thomas.
Leitin varð, eins og oft vill verða, löng og ströng. Breytur sem töldust fyrirfram
áhugaverðar reyndust ekki hafa þau áhrif sem búist var við. Strax varð ljóst að nauðsyn-
legt var að leyfa fasta (CONST) í formúlunum, þ.e. fasta krónutöluupphæð. Hér er um að
ræða lágmarksupphæð sem þarf til að kaupa sér íbúð, áður en stærð hennar og staðsetn-
ing kemur til skoðunar. Fljótlega var einnig afskrifað endurstofnveð (AEST) og birt
flatarmál (M2) íbúðar valið. Birt flatarmál er brúttóflatarmál séreignar þar sem salarhæð
er 1,80 m eða meiri. Flatarmál í sameign er ekki meðtalið. Aðrar breytur voru ekki
jafnauðfundnar.
Rítrýndar vísindagreinar
2 6 3