Árbók VFÍ/TFÍ - 01.06.2002, Page 271

Reiknilíkan fyrir allt landið
Hugmyndin á bak við reiknilíkön a öðru þrepi er að reikna mat utan höfuðborgar-
svæðisins sem hlutfall af mati á höfuðborgarsvæðinu. Þetta er ekki nýtt, svokallaðir
svæðastuðlar húsmats hafa verið í notkun í áratugi. Þeir gáfu hlutfallið á milli húsmats
eignar á viðkomandi stað og samsvarandi eignar á höfuðborgarsvæðinu. Það sem er nýtt
er að taka upp samsvarandi kerfi fyrir lóðarmat. Jafnframt fór fram heildarendurskoðun
á öllum stuðlum samkvæmt kaupsamningum. í stað húsmatsstuðla komu svæðastuðlar
fyrir fasteignamat og fyrir lóðarmatið.
Lækkandi fasteignaverð eftir staðsetningu er ekki hægt að túlka eingöngu með lóðar-
matinu. Það leiðir til neikvæðs lóðarmats. Einnig kom í ljós að ekki var hægt að nota
sömu stuðla fyrir húsmat og lóðarmat, það gaf allt of hátt lóðarmat á landsbyggðinni.
Kenningin um línulega lækkun lóðarmatshlutfalls varð til til þess að ráða bót á þessum
vanda. Lóðarmatshlutfall er hlutdeild lóðarmats í fasteignamati, þ.e. LM/FM. Kenningin
segir að lóðarmatshlutfallið sé línulega háð nýju svæðastuðlunum.
Kenningin um línulega lækkun lóðarmatshlutfalls segir að lóðarmatshlutfallið sé línulega háð
svæðastuðlum FM / FMhöfuðborgarsvæði:
LMhlutfsvæði = SvStsvæði x LMhiutfhofuðborgarsvæði { 3 }
þar sem lóðarmatshlutfall er LMhlutf = LM / FM
Svæðastuðull er:
Sv5tsvæði = FMsvæði / FMhöfuðborgarsvæði fyrir„eins eign
Ef við endurskrifum {3 } fáum við :
LMS / FMS = { FMS / FMþrepl ) x ( LMþrepl / FMþrepl )
og umröðun
LMS = { FMS / FMþrepl ) X ( LMþrepl x FMS / FMþrepl )
gefur niðurstöðuna:
LMS = ( SvSts )2 x LMþrep1 {4)
Ákvörðun svæðastuðlanna byggðist á hlutfallinu Staðgreiðsluverð/FMþrepl. Svæða-
stuðull var ákvarðaður sem meðaltal þessa hlutfalls.
Kannað var bæði einfalt meðaltal og vegið meðaltal, þ.e. X Staðgreiðsluverð/X FMþrepl.
Verðþróun utan höfuðborgarsvæðis var með allt öðrum hætti en á höfuðborgarsvæðinu
á þessu tímabili. Sums staðar stóð verðið nánast í stað á þessum tveimur og hálfu ári sem
voru til skoðunar. Kannaðar voru 6 mánaða meðaltöl (júlí-des 2000), ársmeðaltöl (árið
2000) og 2,5 árs meðaltöl. í flestum tilfellum var stuðst við ársmeðaltalið.
Reiknilikan fyrir allt landiö:
Eftir að svæðastuðlarnir voru ákveðnir var hægt að reikna lóðarmat alls staðar á landinu samkvæmt formúlu (4}.
Þessi leið gaf ásættanlegt lóðarmat og var notuð um allt land :
FMþrep2,svæði,gerð = 3vStsvæði gerð x FMþrephgerð {
LMþrep2,svæði,gerð = I SvStsvæði,gerð I2 x LMþrepl.gerð
HMþrep2 = FMþrep2 _ LMþrep2
Að lokum voru þessar aðferðir notaðar á höfuðborgarsvæðinu:
FMþrep2,hverfi,gerð = SvSthverfi,gerð x FMþrepl
LMþrep2,hverfi,gerð = * 5vSthverfi,gerð x LMþrep1
HMþrep2 = FMþrep2 “ LMþrep2
Ritrýndar vísindagreinar
2 6 7