Árbók VFÍ/TFÍ - 01.06.2002, Síða 272

Mat á niðurstöðum
Gæði matskerfa er hægt að meta með því að kanna svokallað matshlutfall, þ.e. hlutfallið
mat/markaðsverð. Sem markaðsverð er oftast notað söluverð samkvæmt kaup-
samningum. Leitast er við að mæla tvennt, í fyrsta lagi hvað er matið nálægt
markaðsverðinu að jafnaði og í öðru lagi hver er einsleitnin, þ.e. eignir eiga að vera metn-
ar á samræmdan hátt.
Töflur yfir matshlutfall, þ.e. hlutfalliðið mat/staðgreiðsluvirði (M/S) innihalda fjölda
kaupsamninga, miðgildi hlutfallsins, meðatal þess og vegið meðaltal (Zmat / Zsala).
Töflurnar sýna jafnframt svokallað PRD-hlutfall, meðalfrávik og staðalfrávik. PRD stend-
ur fyrir price related differential og er meðaltal matshlutfalls deilt með vegnu meðaltali.
PRD er mælikvarði á jöfnuði milli stórra og lítilla eigna. Meðalfrávik (COD) er meðal-
frávik frá miðgildi birt sem hlutfall af miðgildinu. Staðalfrávik (COV) er staðalfrávik birt
sem hlutfall af meðaltali.
Bandarísku matsmannasamtökin (iaao.org) hafa sett fram almenna mælikvarða á gæði
mats (sjá Gloudermans, Robert J. 1999. Mass Appraisal of Real Property, bls 245-247):
• Frávik heildarmatshlutfalls í lögsagnarumdæmi á að vera innan við 10% af því sem
matinu er ætlað að vera samkvæmt lögum. Ef lög kveða á um hlutfallið 1, eins og er
hér á landi þá þýðir þessi krafa heildarmatshlutfall milli 0,9 og 1,10.
• Frávik heildarmatshlutfalls hvers stórhóps eigna innan lögsagnarumdæmis má ekki
víkja meira en 5% frá því fráviki sem gildir fyrir allt lögsagnarumdæmið.
• Meðalfrávik (COD) sérbýlis á að jafnaði að vera 15% eða minna og 10% eða minna
fyrir nýleg einsleitin svæði.
• Meðalfrávik (COD) tekjumyndandi eigna á að jafnaði að vera 20% eða minna, og í
stærri þéttbýlislögsagnarumdæmum 15% eða minna.
• íbúðarhúsnæði í dreifbýli og eldri eignir: Meðalfrávik (COD) á að jafnaði að vera 20%
eða minna.
• PRD á að jafnaði að liggja á bilinu 0,98 til 1,03.
Lokaniðurstöður
Niðurstöður úr endurmatinu eru sýndar með línuritum og í töflum. Línurit 3 og 4 sýna
hlutdeild hvers liðar í formúlum fyrir höfuðborgarmati frá fyrsta þrepi. Fyrir hvert bygg-
ingarár er heildarsumma hvers liðar fundin og hlutdeild reiknuð út frá því.
Línurit 3 : Hlutdeild liða í höfuðborgarmati
Línurit 4 : Hlutdeild liöa í höfuöborgarmati
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
di^o^c^d^oS^dS^d^d^djS’di^d^
►v> 4® >9 v* 4» & <(?
Fjölbyli eftir byggingarári
((1 -7)xb2-b3xaldur)xM2
■ CONST-MinC
□ blxAEST
□ MinC
■ b4xLóöPró
B^xb2xM2
Línuriti 3
Línurit 3 sýnir hlutdeild hvers liðar í fasteigna-
mati fjölbýlis. Neðstu liðirnir 3 eru lóðarmatið
en efstu 3 liðirnir eru húsmatið. Lóðarmats-
hlutdeild (LM / FM) hækkar úr um 10% fyrir
nýbyggingar upp í um 25%.

■CONST
□ blxAEST
□ b5xKvaöratrót(LM2)
■ b4xLóöPró

c$> nö nö /\^ oö rö
Sórbýli eftir byggingarári
V.
Línuriti 4
Línurit4 sýnir hlutdeild hvers liðar í fasteignamati sérbýlis
(einbýli og raðhús). Neðstu liðirnir 3 í línuritinu eru lóðarmatið
(p x b2 x M2, b4 x LóðPró og b5 x Kvaðratrót(LM2)),
en efstu liðirnir 3 eru húsmatið.Sjá má að lóðarmatshlutdeild
hækkar með aldri úr um 17% fyrir nýbyggingar upp í um 30%.
2 6 8
Árbók VFÍ/TFÍ 2002