Morgunblaðið - 30.08.1988, Blaðsíða 39

MORGUNBLASIÐ, ÞRIÐJUDAGUR 30. ÁGÚST 1988
39
íi eftir
tofnun
að húsnæðislán eru greidd út í
tveimur pörtum. Árið 1988 komu
til greiðslu síðari hlutar lána sem
voru greidd út 1987 og var _því
minna um fyrrihlutagreiðslur. Árið
1990 kemur svo til greiðslu síðari
hluti þeirra lána sem verða greidd
út 1989 og verða því send út færri
lánsloforð fyrir það ár. Hilmar sagði
að reikna mætti með allt að 3-4
ára bið frá því að umsókn bærist
þangað til lán yrðu greidd út. -
Lögfunum tvisvar
verið breytt
Tvisvar hafa verið gerðar breyt-
ingar á lögunum um Húsnæðis-
stofnun ríkisins frá því að þau voru
sett. Fyrri breytingin var gerð í
maí 1987 og fól hún í sér að veitt-
ar voru undanþágur til ýmissa hópa
sem ekki uppfylltu skilyrði um ið-
gjaldagreiðslur í lífeyrissjóði.
Samtímis var skilyrðinu um ið-
gjaldsgreiðslutíma breytt úr 24
mánuðum í 20 mánuði.
Síðari breytingin á lögunum var
gerð í desember 1987 en þá var
húsnæðismálastjóm heimilað að
skerða eða synja um lán ef umsækj-
andi á þegar fleiri en eina íbúð.
Einnig var heimilað að skerða eða
breyta kjörum á láni ef umsækjandi
á ftillnægjandi eða skuldlitla íbúð
fyrir. Frestur Húsnæðisstofnunar
til að svara umsóknum var lengdur
í þijá mánuði og reglum um af-
greiðslu lánsloforða var breytt í það
form sem að framan er lýst. Hús-
næðisstofnun var einnig heimilað
að láta úthlutun til þeirra, sem eiga
ófullnægjandi íbúð eða þurfa að
skipta um húsnæði af fjölskyldu-
ástæðum, ganga fýrir með sama
hætti og til þeirra sem ekki eiga
íbúð.
Framtíðarskipan
húsnæðiskerfisins
í janúar á þessu ári skipaði Jó-
hanna Sigurðardóttir, félagsmála-
ráðherra, vinnuhóp til þess að gera
tillögur um þá kosti sem hugsanleg-
ir eru um framtíðarskipan hús-
næðiskerfisins — meðal annars
hvemig mætti flytja hluta þess yfir
væmdir
mdanna
i húsnæðiskaupa
greiðslubyrðin 75-80.000 kr. á mán-
uði. Þá þyrftu launin að vera í kring-
um 300.000 krónur á mánuði.
Ef viðkomandi hjón eru nú á leigu-
markaði og þurfa að bíða í nokkur
ár áður en þau fá greitt lánið verða
þau líka að gera ráð fyrir að geta
ekki lagt mikið til hliðar. Okkur sýn-
ist sem það skipti ekki verulegu
máli hvort um sé að ræða bamlaus
hjón eða hjón með böm þar sem
bamabætur og bamabótaauki jafna
aðstæður þeirra nokkum veginn.
Bamlaus hjón eiga þó að sjálfsögðu
mun auðveldara með að afla auka-
tekna.
Við ráðleggjum fólki eindregið að
Séð yfir Grafárvog
í bankakerfið. Vinnuhópurinn skil-
aði áliti sínu í mars og lagði til
þrjá kosti en auk þess tilgreindi
hann ráðstafanir sem hann taldi
þurfa að gera hver svo sem framtíð-
arskipan húsnæðislánakerfisins
yrði.
Þær ráðstafanir eru að útlána-
vextir Byggingarsjóðs ríkisins verði
látnir fýlgja vöxtum á lántökum
sjóðsins en skattaívilnanir auknar
til að vega á móti hækkun greiðslu-
byrði. Teknar yrðu upp vaxtabætur
í skattakerfinu, háðar vaxtastigi og
tengdar tekjum og eignum, sem
kæmu í stað niðurgreiðslu á vöxt-
um. Gildandi reglur um forgangs-
röðun við lánsúthlutun yrðu af-
numdar og tenging lánsréttar við
greiðslu lífeyrisiðgjalda og skulda-
bréfakaup lífeyrissjóða sömuleiðis.
Almennt skuldabréfaútboð ætti að
koma í stað heildarsamninga við
lífeyrissjóðina um skuldabréfakaup.
Húsbréf vænlegasta leiðin
Fyrsta leiðin sem möguleg er að
nýju húsnæðiskerfi, samkvæmt nið-
urstöðum vinnuhópsins, er sú að
núverandi kerfi verði haldið í meg-
indráttum þannig að áfram yrði
byggt á lánsloforðum og föstum
lánsfjárhæðum, en kerfið endur-
bætt með lækkun lánsfjárhæða,
aukinni ijárútvegun og styttingu
endurgreiðslutíma á lánum til
íbúðaskipta. Vinnuhópurinn taldi
að ekki myndi nást jafnvægi með
þessari leið.
Önnur leiðin er svipuð þeirri fýrri
nema að lánsfjárhæðir yrðu breyti-
legar eftir því sem útlánageta leyfði
og lánveitingar yrðu háðar raun-
verulegum fasteignaviðskiptum en
ekki óskum um þau. Vinnuhópurinn
taldi þessa leið líklegri en þá fyrstu
til að leiða til jafnvægis en í henni
leggja ekki út í ljárfestingar nema
það eigi eitthvert fjármagn fyrir svo
að það þurfi ekki að taka skammtí-
malán til þess að greiða fyrstu út-
borgunina," sagði Grétar.
Hann sagði að þegar talað væri
um 25-30% greiðslugetu sýndi
reynslan að það skipti ekki máli hvort
laun væru 100 eða 300 þúsund á
mánuði. Greiðslugetan viifist ekki
aukast hlutfallslega þó launin hækk-
uðu. Almennt virtist sem fólk hefði
sparað og í flestum tilvikum gengi
dæmið sem betur fer upp.
„Það sem mér finnst verst er hve
margir eru kaldir í að gera annað
með kaupunum. Við fáum of mörg
dæmi um fólk sem fékk lán til íbúðar-
kaupa og er svo komið í vandræði
þar sem það hefur ráðist í endurbæt-
ur á húsnæðinu eða farið of hratt í
byggingu á nýju húsnæði. Fólk er
of kalt við að hella sér út í skuldir,
það fer of hratt af stað. Þess vegna
hvetjum við fólk til þess að fylgjast
stöðugt með greiðslubyrðinni miðað
við greiðslugetu.
Það er líka vandamál að fólk ger-
ir sér oft ekki grein fyrir því hvað
verðtrygging er. Án þess að skilja
fælist hins vegar mikil lækkun láns-
fjárhæða og óvissa fyrir fólk í fast-
eignaviðskiptum.
Þriðja leiðin, og sú sem hópurinn
taldi álitlegasta, var að í stað beinna
lána til íbúðakaupa yrði tekið upp
kerfi skuldabréfaviðskipta eða
húsabréfamiðlunar. í því fælist að
íbúðarkaupandi gæfi út skuldabréf
fyrir láni því sem hann fær frá selj-
anda og því mætti síðan skipta fyr-
ir ríkistryggt og markaðshæft hús-.
bréf. Þetta kerfi telur hópurinn að
muni stuðla að verulegri lækkun
útborgunarhlutfalls en einnig teng-
ist það núverandi tilhögun með
auðveldum hætti og gæti því átt
þátt í því að eyða núverandi biðröð
fyrr en ella.
Fljótlega eftir að niðurstöður
vinnuhópsins lágu fyrir skipaði fé-
lagsmálaráðherra nefnd til þess að
vinna frumvarp um nýtt húsnæðis-
kerfí en hún hefur lýst því yfir á
Alþingi að nýtt kerfi verði að taka
gildi fyrir nk. áramót. Nefnd þessi
er enn að störfum en mun væntan-
lega skila af sér fyrir haustið. Á
meðan halda umsóknimar áfram
að hlaðast upp hjá Húsnæðisstofn-
un ríkisins.
Ástandið ekki bjóðandi
ungn fólki
„Sú mynd sem blasir við því fólki
sem er að fara út á húsnæðismark-
aðinn í fyrsta sinn er mjög svört og
í raun ekki bjóðandi ungu fólki,“
sagði Jóhanna Sigurðardóttir. „Ef
við tökum dæmi af leigumarkaðin-
um í Reykjavík þá er hann ungu
fólki nánast lokaður nema því tak-
ist að ná í íbúð á hinum frjálsa
markaði og þá á uppsprengdu verði.
Staðan í verkamannabústaðakerf-
inu í Reykjavík er þannig að átta
umsækjendur eru um hveija íbúð
það er ekki hægt að gera sér grein
fyrir greiðslubyrðinni. Það eru allt
of margir sem kynna sér þessi mál
ekki nógu vel.“
Þá væru allt of margir sem ættu
erfítt með að þrauka út biðtímann,
t.d. þeir sem væru á óstöðugum
leigumarkaði. „Það er erfitt að segja
til um hversu stór hópur þetta er en
við verðum helst vör við hann í
símatímum okkar. Sjálfur svara ég
um 10-15 símtölum á dag og er
meirihlutinn fólk sem er að spyijast
fyrir um hvort lánið sé nú ekki að
koma. Við erum Qölmörg hér sem
svörum í sima en náum samt ekki
að anna öllum símtölum. Ráðlegging
okkar til fólks er að kaupa ekki íbúð
fyrr en lánsloforðið er komið. Það
er betra að vera á ótryggum leigu-
markaði heldur en að eiga á hættu
að missa þá íbúð sem maður ræðst
í að kaupa."
Þó að fólk hafi fengið bréf um að
það sé lánshæft er það ekkert bind-
andi loforð um að það muni fá lán.
Þegar nýja húsnæðiskerfið var tekið
í notkun haustið 1986 var nokkuð
um það að fólk keypti íbúð og sótti
síðan um lán. Undanfarið hefur verið
Morgunblaðið/Bjami
og fólk verður að vera undir ákveðn-
um tekjumörkum. Ef þetta unga
fólk sækir um húsnæðisstjórnarlán
til þess að kaupa íbúð þarf það að
vera í biðröð í þijú ár. Staðan er
því ekki mjög glæsileg. Það er þetta
sem ég hef verið að reyna að
breyta.“
Jóhanna sagði að brýnast væri
að leysa húsnæðisvanda lands-
byggðarinnar, endurskipuleggja
húsnæðiskerfið og skapa fleiri val-
kosti.
„Ég held að í dag viðurkenni all-
ir að kerfíð gangi ekki upp en því
miður hefur það tekið þetta langan
tíma að komast að því. í desember
á síðasta ári samþykkti Alþingi
breytingar á húsnæðislögunum sem
hafa skilað sér. Ef ekkert hefði
verið gert hefði allt Ijármagn hús-
næðiskerfisins verið bundið fram til
ársins 1992 og ekki hefði verið
hægt að taka í notkun nýtt kerfí
fyrr .en 1993. Með nýju lögunum
getum við miklu fyrr farið yfír í
nýtt kerfi, munar þar líklega 2-3
árum.“
Helsta gallann við kerfið í dag
taldi hún vera hina innbyggðu sjálf-
virkni. Allir ættu rétt á niður-
greiddu fjármagni sem leiddi af sér
langar biðraðir, hækkað íbúðarverð
og hækkað útborgunarhlutfall.
„Það eru margir milljarðar settir í
þetta kerfí árlega, t.d. yfir 6 millj-
arðar á þessu ári, svo það er ekki
fjármagnsskortur sem er vandamál-
ið heldur misvægiskerfi sem ekki
gengur upp.“
Eitt vandamál sem hún ræki sig
oft á sagði félagsmálaráðherra vera
að margir byggðu stærra húsnæði
en þeir réðu við. Fjöldi gjaldþrota
væri m.a. tilkominn vegna þess.
Meðalbyggingarstærð væri líklega
orðin 40-50 fermetrar á einstakling.
í tísku að fara og selja lánsloforðið
og sagðist Grétar vera hræddur um
að margir hefðu ekki borið saman
þann kostnað sem það hefði í för
með sér, afföll og annað þess hátt-
ar, og kostnaðinn við að leigja. „Við
hvetjum fólk eindregið til að taka
ekki þessa áhættu nema það hafi
bindandi tilkynningu um afgreiðsl-
utíma lánsins," sagði Grétar.
„Auðvitað heyrum við ekki frá
öllum þeim sem lenda í vandræðum
en gera má ráð fýrir að erfíðleikahóp-
urinn spanni um 2.000 fjölskyldur.
Inni í þessari tölu eru ekki t.d. 4-5
manna fjölskyldur sem búa í 2 her-
bergja íbúðum eða fjölskyldur sem
eru sundraðar vegna húsnæðiss-
korts. Til eru einhver hundruð slíkra
dæma.“
Grétar sagði það vera mikinn
ókost að svipuð ráðgjöf og þama
væri veitt skyldi ekki vera til staðar
í öðrum lánastofnunum. Oft kæmu
vandamálin ekki inn á þeirra borð
fyrr en vandinn væri þegar til staðar.
„Við bendum fólki á að nýta sér
þjónustu fasteignasala og hönnuða
til að gera sér sem besta grein fyrir
heildarkostnaði. Við munum líklega
„Ef ég ætti að gefa ungum hús-
'byggjendum eitthvert ráð þá væri
það að byggja smátt og ekki ráðast
í stærri byggingu eða kaup en þeir
ráða við,“ sagði Jóhanna.
Einföldun á félags-
lega kerfinu
Það kerfi sem hún sæi fyrir sér
í framtíðinni .væri kerfi sem stæði
fjárhagslega traust og veitti -eðli-
lega og örugga fyrirgreiðslu til
þeirra sem þyrftu á því að halda.
Vexti ætti einungis að greiða niður
hjá þeim sem væru að kaupa íbúð
í fyrsta sinn eða stækka við sig
hóflega vegna ijölskyldustærðar.
Valkostum þyrfti einnig að íjölga
að hennar mati. „Við þurfum ein-
földun á félagslega kerfinu. í dag
erum við með verkamannabústaði,
leiguíbúðir sveitarfélaga, Búseta-
kerfið og kaupleiguíbúðir. Ég held
að kaupleiguíbúðirnar sameini kosti
allra þessara kerfa. Ef ég mætti
ein ráða ferðinni tel ég að kaup-
leiguíbúðimar gætu einar tekið við
í félagslega kerfinu en þær hafa
líka geysilega mikla þýðingu fyrir
landsbyggðina í almenna kerfínu.
Það er áhugi á þeim um land allt
og ég hef orðið vör við það víða úti
á landi að ekki er pólitísk togstreita
um mikilvægi þeirra fyrir lands-
byggðina. Þó nokkur fjöldi sveitar-
félaga hefur óskað eftir því að
verkamannabústöðum sem þeim
hefur verið úthlutað verði breytt í
kaupleiguíbúðir og ég held að þær
gætu orðið mikilvægur þáttur í að
viðhalda byggðajafnvægi. Ef sveit-
arfélögin geta boðið upp á kaup-
leiguíbúðir mundi það hafa í för
með sér að við gætum haldið í
byggðir sem nú eru í hættu.“
Helmingnr fjármagns í
kaup á notuðu húsnæði
Um hugmyndir vinnuhópsins um
húsnæðisbréf sagði Jóhanna að
fasteignamarkaðurinn þyrfti mikið
fjármagn til notaðra íbúða en allt
að helmingur flármagns húsnæðis-
kerfisins færi í kaup á notuðu hús-
næði. Því væri nauðsynlegt að fá
seljendur meira inn í það að lána.
„Nefndin sem nú er að störfum
fékk það veganesti frá mér að end-
urskipuleggja húsnæðiskerfíð með
hliðsjón af álitsgerð vinnuhópsins
þannig að hægt verður að leggja
fram frumvarp um það á Alþingi í
haust. Ég veit ekki hvort þessi kost-
ur verður niðurstaðan en ég held
að mestar líkur séu á því. Nefndin
benti einnig á að koma þyrfti á
breyttu formi á vaxtaniðurgreiðsl-
umar. Hugmyndin er að teknir
verði upp markaðsvextir á hús-
næðislánum en vextir greiddir niður
gegnum skatta. Þetta finnst mér
leið sem vert er að skoða. En þá
legg ég áherslu á að vaxtabyrðin
hækki ekki hjá forgangshópum.
Með þessu móti myndi líka skapast
möguleiki á að færa húsnæðislána-
kerfíð meira inn í bankakerfíð,"
sagði félagsmálaráðherra að lokum.
krefjast þess af þeim sem eiga að
fá lán á næsta ári að þeir geri fylli-
lega grein fyrir því hvemig þeir ætla
að fjármagna allan byggingarkostn-
að.
Hjá hönnuðum og fasteignasölum
liggur fyrir fullt af upplýsingum um
hver sé kostnaðurinn af vissum fjár-
festingum. Með því að nýta sér þetta
er hægt að koma í veg fyrir að fjöl-
skylda sem á hús sem er tilbúið að
utan viti ekki hvað það kosti að flytja
inn. Spamaðurinn getur verið marg-
faldur að nýta sér þessa þjónustu
þó að hún kosti sitt. Hvert aukaher-
bergi kostar til dæmis nokkur hundr-
uð þúsund. Það er hægt að spara
mikið bara með því að hætta við.“
Morgunblaðið spurði Grétar að
lokum hversu mörgum væri vísað frá
hjá Húsnæðisstofnun. Hann sagði
að ef þeim. væri sleppt, sem ekki
væru lánshæfir vegna lífeyrisrétt-
inda, væri um að ræða 1-2% umsækj-
enda. Mun fleirum væri þó synjað
til að byija með. „Ef við sjáum að
hugmyndir fólks ganga ekki upp
synjum við því en aðstoðum það við
að breyta áætlunum eða bæta við
nýjum upplýsingum um tekjur."