Peningamál - 01.03.2004, Page 36

PENINGAMÁL 2004/1 35
tekna drægist saman, atvinnuleysi ykist eða vextir
hækkuðu stórlega. Þessi niðurstaða er enn í gildi.
Skuldir heimilanna hafa haldið áfram að aukast frá
því að síðasta úttekt var gerð, en eignir þeirra hafa
einnig aukist og jafnvel meira en skuldirnar á síðasta
ári. Skuldaaukningin sl. ár virðist að miklu leyti
tengjast íbúðakaupum. Samanburður er þó ekki fylli-
lega áreiðanlegur því að nýlega var tekið upp nýtt
flokkunarkerfi útlána sem hefur í för með sér lækkun
á stofni útlána sem flokkaður er sem skuldir heimila.
Þessum breytingum er lýst nánar í rammagrein á bls.
37. Þar sem sambærilega flokkun er ekki að hafa fyr-
ir fyrri tímabil, eru nýjustu tölur um skuldir heimil-
anna ekki fyllilega samanburðarhæfar við fyrri tíma-
bil. Með því að fylgja niðurstöðum eldri flokkunar
má þó áætla að útlán til heimilanna hafi aukist um
u.þ.b. 13% á tólf mánuðum til ársloka 2003. Miðað
við hina nýju flokkun lækkar hlutfall skulda heimil-
anna af ráðstöfunartekjum hins vegar úr 191% í
180%. Þetta breytir þó ekki í grundvallaratriðum fyrri
ályktunum um þróun skulda heimilanna.
Uppfærð þjóðhags- og verðbólguspá, sem kynnt
er hér á undan, bendir til stöðugrar atvinnu og lítillar
verðbólgu næstu tvö árin, þótt hún verði farin að rísa
undir lok tímabilsins ef ekkert verður að gert.
Áhyggjur af skuldastöðu heimilanna stafa, sem
fyrr segir, einkum af því að verð húsnæðis sem lagt er
að veði sem trygging fyrir endurgreiðslu stórs hluta
skulda einstaklinga er orðið afar hátt og líklegt til að
falla, a.m.k. að raungildi, ef afturkippur kemur í efna-
hagslífið. Íbúðarhúsnæði margra heimila er orðið af-
ar veðsett, sem ráða má af því að undanfarin þrjú ár
hafa heildarskuldir heimila numið u.þ.b. 90% af
kostnaðarverði alls íbúðarhúsnæðis í landinu skv.
þjóðarauðsmati, þar af íbúðalán 65%. Þar sem ein-
staklingar eru misjafnlega skuldugir má leiða líkur að
því að töluverður hópur eigi sem næst fullveðsettar
eignir.
Frá árinu 1999 hefur Íbúðalánasjóði verið heimilt
að veita viðbótarhúsnæðislán sem geta numið allt að
25% af kaupverði og haft í för með sér veðhlutfall allt
að 90% af kaupverði. Á árunum 1999-2003 voru veitt
samtals u.þ.b. 10 þúsund viðbótarlán, en það undir-
strikar að hópur íbúðareigenda sem hefur veðsett
eignir sínar því sem næst að fullu er nokkuð stór. Enn
fremur hefur þorri allra íbúðalána sem veittur hefur
verið undanfarin ár verið til 40 ára. Lengri lánstími
leiðir til þess að eignamyndun fyrstu árin eftir
húsnæðiskaup verður afar hæg, en það leiðir til þess
að líkur á að íbúðaverð falli einhvern tíma niður fyr-
ir fjárhæð eftirstöðva lánsins aukast. Tölfræðileg
greining á sveiflum íbúðaverðs á höfuðborgar-
svæðinu frá árinu 1983 bendir til að miðað við 30 ára
endurgreiðslutíma séu að jafnaði fjórðungs til
þriðjungs líkur á að slíkt gerist á lánstímanum. Ef
tekið er tillit til þess að íbúðaverð er um þessar mund-
ir í sögulegu hámarki virðist neikvæð eiginfjárstaða
einhvern tíma á líftímanum næsta örugg. Verðsveifl-
ur á íslenskum íbúðamarkaði virðast vera u.þ.b. í
meðallagi í alþjóðlegu samhengi og ýmis dæmi eru
um töluvert meiri verðsveiflur, t.d. á Norðurlöndum
fyrir rúmum áratug. Þau undirstrika að verðmæti sem
næst fullveðsettrar íbúðar getur fallið langt niður fyr-
ir andvirði eftirstöðva áhvílandi lána. Verðtrygging
og afar afturhlaðin greiðslubyrði, sem stafar af
verðtryggingu og jafngreiðsluformi lánanna, leiðir
ennfremur til þess að íbúðareigandinn getur átt von á
því að sitja uppi með neikvætt eigið fé í langan tíma.
Bent hefur verið á í fyrri úttektum (sjá t.d. Pen-
ingamál 2003/2) að viðkvæmni íslenskra heimila
gagnvart verðbólgu sé sérstaklega mikil, því að ólíkt
flestum löndum í svipaðri stöðu sé meginhluti skulda
íslenskra heimila verðtryggður. Fari verðbólga úr
böndum þannig að beita þurfi harkalegum aðhalds-
aðgerðum til að ná henni niður á ný gæti slíkt leitt til
snarprar lækkunar íbúðaverðs á sama tíma og
greiðslubyrði þyngist og ráðstöfunartekjur skreppa
saman. Verðtrygging þorra skulda heimilanna gerir
þau viðkvæm gagnvart áföllum í þjóðarbúskapnum,
einkum ef þau koma í kjölfar ofþensluskeiðs og leiða
Heimild: Seðlabanki Íslands.
*
1980 1985 1990 1995 2000 2003
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
%
Skuldir heimila sem hlutfall af
ráðstöfunartekjum 1980-2003
Mynd 4
Eldri
lánaflokkun
Ný
lánaflokkun