Peningamál - 01.07.2008, Page 27

ÞRÓUN OG HORFUR
Í EFNAHAGS- OG PENINGAMÁLUM
P
E
N
I
N
G
A
M
Á
L

2
0
0
8
•
2
27
Goldman Sachs þurfa Japan, Sviss, Holland og Þýskaland ekki að óttast
efnahagssamdrátt af völdum lækkunar húsnæðis verðs. Þessi lönd eiga
það sameiginlegt að húsnæðisverðlag hefur hækkað lítið eða jafnvel
lækkað að raunvirði, íbúðafjárfesting hefur verið undir langtímajafn-
vægi og hlutfall byggingariðnaðar af heildaratvinnustigi hefur dregist
saman.3
Fyrri reynsla af húsnæðisverðbólum sem hafa sprungið
Líklegt er að mikið frávik raunverðs frá langtímajafnvægi sínu leiði til
snarprar leiðréttingar að jafnvægi sem haft getur misdjúpstæð áhrif
á raunstærðir.4 Nýleg rannsókn á húsnæðisverðbólum í OECD-lönd-
unum frá upphafi áttunda áratugarins leiddi í ljós að í kjölfar mik-
illar húsnæðisverðbólgu, sem að meðaltali nam 30% að raunvirði,
hefur að jafnaði fylgt samsvarandi snörp verðlækkun.5 Reyndist
meðallengd lækkunartímabila vera um sex ár. Rannsóknin sýnir að
framleiðsluslaki og minni hagvöxtur héldust í hendur við verðhrun á
fasteignamörkuðum. Nam meðalhjöðnun hagvaxtar um 5 prósent-
um á lækkunarskeiðinu. Hagvöxtur tók að minnka áður en raunverð
húsnæðis tók að lækka og náði lágmarki að meðaltali sjö ársfjórð-
ungum eftir að lækkunarskeið hófst, en tók að glæðast að jafnaði
nokkrum árum seinna. Framleiðsluslaki náði hámarki á svipuðum
tíma og raunverð náði lágmarki.
Hvað dylst á bak við meðaltalið?
Oft dylst mikilvægur munur á bak við meðaltöl. Rannsóknin sýnir
að eftirköst húsnæðisverðbólu sem sprakk voru meiri og langvinnari
eftir því sem ójafnvægið í þjóðarbúskapnum í aðdragandanum var
meira. Áhrif á hagvöxt voru meiri í löndum þar sem mikil framleiðslu-
spenna var til staðar þegar bólan sprakk og þar sem útlánavöxtur og
viðskiptahalli hafði verið mikill.
Líkleg framvinda hér á landi
Eins og fram kemur á mynd 1 hefur raunverð húsnæðis hér á landi
hækkað meira en á Írlandi og í Bandaríkjunum en þó minna en í Bret-
landi, á Spáni og Nýja-Sjálandi, svo að nefnd séu þau lönd þar sem
áhrif sprunginnar húsnæðisverðbólu eru talin geta orðið hvað verst.6
Íslenskir lánamarkaðir hafa þrengst til muna, framboð íbúðar-
húsnæðis aukist og úrvalsvísitala hlutabréfa hefur lækkað um rífl ega
fjórðung það sem af er ári. Seðlabankinn spáir að verg landsfram-
leiðsla muni dragast saman um tæp 3% frá meðaltali ársins 2007
fram til meðaltals ársins 2010 og að þá nemi framleiðsluslaki rúmlega
4%. Bankinn telur jafnframt að lækkunarhrina húsnæðisverðs að
raunvirði verði ekki afstaðin um það leyti. Nafnverð húsnæðis tekur
að hækka aftur síðla árs 2010 en raunverð heldur seinna.
Þó að óvissan sé vissulega mikil, m.a. um þróun á alþjóð-
legum fjármálamörkuðum, bendir fl est til þess að áhrifi n á íslensk-
an þjóðarbúskap geti orðið í meira lagi í alþjóðlegum samanburði
og meiri en áður í sögulegum samanburði. Í ljósi undangenginna
húsnæðiskreppa og miðað við það ójafnvægi sem fyrir var í þjóð-
arbúskapnum í aðdragandanum er heldur ekki óraunhæft að gera
ráð fyrir að þróunin verði jafnvel verri í tilviki Íslands. Fráviksdæmi í
rammagrein IX-2 lýsir mögulegri þróun þar sem samdráttur innlends
húsnæðismarkaðar verður meiri en gert er ráð fyrir í grunnspá.
3. Raunverð hefur lækkað um 20% í Þýskalandi og um 26% í Japan frá aldamótum.
4. Sjá skýrslur Goldman Sachs, Global Economics Weekly, frá 16. apríl, 23. apríl og 14. maí
2008.
5. Goldman Sachs, Global Economics Weekly, 16. apríl og 14. maí 2008. Skoðuð eru þau
tilvik meðal OECD-landa eftir árið 1970 þar sem raunverð húsnæðis hefur lækkað um
meira en 15%. Sjá einnig kafla III í World Economic Outlook, IMF, apríl 2003 og 2008.
6. Nafnverðshækkunin hefur hins vegar verið meiri hér á landi en í Bretlandi, Írlandi og á
Spáni.
Mynd 3
Vísitölur húsnæðisverðs að raunvirði1
1. Tölur fyrir árið 2007 eru meðaltöl fyrirliggjandi ársfjórðunga þeirra
landa sem ekki fást gögn frá, fyrir allt árið 2007 og tölur fyrir árið 2008
eru m.v. fyrsta ársfjórðung.
Heimild: OECD.
2000=100
Bandaríkin
Japan
Þýskaland
Spánn
Írland
Noregur
Sviss
60
80
100
120
140
160
180
200
200820072006200520042003200220012000
Mynd 2
Vísitölur húsnæðisverðs að raunvirði1
1. Tölur fyrir árið 2007 eru meðaltöl fyrirliggjandi ársfjórðunga þeirra
landa sem ekki fást gögn frá, fyrir allt árið 2007 og tölur fyrir árið 2008
eru m.v. fyrsta ársfjórðung.
Heimildir: Fasteignamat ríkisins, OECD.
2000=100
60
80
100
120
140
160
180
200
200820072006200520042003200220012000
Ísland
Svíþjóð
Nýja-Sjáland
Holland
Finnland
Danmörk
Bretland