Þjóðlíf - 01.11.1988, Qupperneq 33

VIÐSKIPTI
Garðabæ, á Seltjarnarnesi og í Hafnarfirði.
Verslunarhúsnæði á mann hefur aukist um
tæplega þriðjung á fáum árum. Munur á
söluverði verslunarhúsnæðis og skrifstofu-
húsnæðis hefur minnkað. Söluverð verslun-
arhúsnæðis er nú almennt ekki nema 30% -
40% hærra en verð á skrifstofuhúsnæði.
Mikill munur er á söluverði besta verslunar-
húsnæðisins og þess ódýrasta. Verðmætið
ræðst mest af staðsetningu. Söluverð þess
húsnæðis sem best er staðsett er tvöfalt eða
þrefalt hærra en þess lakasta.
SKRIFSTOFUHÚSNÆÐI OG
IÐNAÐARHÚSNÆÐI
Söluverð skrifstofuhúsnæðis hefur lítið
hækkað í hálft annað ár. Nokkur hækkun var
í ársbyrjun 1987 en síðan hefur verð að mestu
haldist óbreytt að krónutölu. Söluverð skrif-
stofuhúsnæðis en nú að raunvirði með þvf
lægsta sem verið hefur í áratug. Óvanalega
mikið er boðið fram af nýbyggðu húsnæði.
Undanfarin ár hafa margar lóðir sem staðið
hafa óbyggðar í grónum borgarhverfum
verið teknar tii bygginga. Á þeim eru eink-
um byggðar skrifstofur og íbúðir. Framboð
skrifstofuhúsnæðis er þó tæplega það mikið
að valdi langvarandi verðlækkun. Söluverð
var mjög hátt í apríl og maí 1987. Söluverð
1987 var 16% hærra en árið áður og hefur þá
verið orðið of hátt. Verð á iðnaðarhúsnæði
er nokkuð hátt þrátt fyrir talsvert framboð.
Undanfarin ár hefur lítið verið byggt af iðn-
aðarhúsnæði. Á sama tíma hefur miklu af
eldra húsnæði verið breytt í verslanir eða
skrifstofur. Múlahverfið í Reykjavík og
Skeifan voru skipulögð sem iðnaðarhverfi
þó þar sé nú að finna verslanir og skrifstofur.
Sama máli gegnir um hverfi í Kópavogi og
Hafnarfirði. Söluverð iðnaðarhúsnæðis hef-
ur verið stöðugra en verð á öðru atvinnu-
húsnæði. Það sem af er þessu ári hafa verið
litlar verðhækkanir á iðnaðarhúsnæði. Með-
alverð í ár er þó hærra en í fyrra reiknað á
Vegna rekstrarerfiðleika fyrirtækja, sam-
runa og gjaldþrota, hefur framboð at-
vinnuhúsnæðis aukist til muna. í grein-
inni kemur fram að verðhrun hefur orðið
á fasteignamarkaðinum og að verðbréfa-
sjóðirnir geti orðið fyrir miklum búsifjum
vegna þessa.
föstu verði sökum þess að haustið 1987 varð
nokkur verðhækkun.
Undanfarna áratugi hefur fasteignamar-
kaðurinn gegnt hlutverki fjármagnsmarkað-
ar hér á landi. Menn ávöxtuðu fé sitt með því
að festa það í atvinnuhúsnæði. Atvinnuhús-
næði skilaði verðtryggingu og hóflegum
raunvöxtum. Á sama tíma voru bankavextir
lægri en verðbólgan. Verðbréfamarkaður-
inn hefur nú tekið við þessu hlutverki. Menn
telja að fjármagn ávaxtist lakar í fasteignum
en skuldabréfum. Fjárfesting í atvinnuhús-
næði er ekki eins arðbær og áður. Undanfar-
in ár hafa vextir hækkað mikið. Háir vextir
hafa tvenns konar áhrif á atvinnuhúsamark-
að. Annars vegar valda þeir hækkun leigu-
verðs. Hins vegar stuðla þeir að lækkun á
verði fasteigna. Undanfarin ár hefur leiga
atvinnuhúsnæðis hækkað meira en markað-
sverð þess. Á þann hátt mætir markaðurinn
kröfum um aukna ávöxtun. Þegar leigan
náði hámarki stuðluðu háir vextir í þjóðfé-
laginu að lækkun söluverðs. Ekki má van-
meta þátt hækkandi raunvaxta í verðfalli at-
vinnuhúsnæðis á liðnu ári.
Þekking á markaði fyrir atvinnuhúsnæði
er af skornum skammti. í raun er ekki vitað
hvað er eðlilegt framboð á húsnæði. Fyrir
fáum mánuðum gerði Reykjavíkurborg
könnun á framboðinu. Niðurstöður bentu til
að um 120 þús m2 af húsnæði væru á söluskrá
hjá fasteignasölum. Sökum þess að engin
viðmiðun er til hefur vafist fyrir mönnum að
túlka þessar niðurstöður. Hversu mikið er
framboðið raunverulega? Hversu marga
mánuði mun taka að selja þessar eignir? Eru
þær ef til vill ekki allar til sölu? Hversu marg-
ar af þeim eru tvítaldar sökum þess að þær
eru á söluskrám tveggja eða fleiri fasteigna-
sala? Þessum spurningum verður ekki svar-
að fyrr en komið hefur verið á reglubundn-
um faglegum markaðskönnunum. Markað-
ur fyrir notað atvinnuhúsnæði er minni en
menn telja almennt.
Fyrirtæki hafa til skamms tíma sjálf byggt
yfir sig húsnæði. Minna hefur verið selt af
notuðu húsnæði en byggt af nýju. Sala at-
vinnuhúsnæðis nemur varla meiru en 15% af
heildarveltu alls fasteignamarkaðarins.
Markaðsmálin eru þó í örri þróun. Velta
atvinnuhúsnæðis hefur aukist. Fyrirtæki
leita nú eftir að kaupa húsnæði í stað þess að
byggja sjálf. Þá hafa opinberir aðilar verið
meira áberandi við fasteignakaup en áður.
Orðið hefur áherslubreyting hvað varðar op-
inbera eignaumsýslu. Lengi var húsnæði
byggt. Undanfarin ár hefur ríkissjóður hins
vegar keypt nokkrar verðmætar eignir og
breytt þeim til eigin nota.
LÁNASTOFNANIR TAPA
VEGNA LÆKKUNAR Á
FASTEIGNAVERÐI
Mikið er í húfi fyrir lánastofnanir að fast-
eignaverð sé stöðugt. Þær tapa ómældu fé á
lækkun fasteignaverðs. Mörg lán eru tryggð
með veði í fasteignum. Þegar ekki er staðið í
skilum skiptir sköpum að gott verð fáist fyrir
eignirnar. Raunvirði atvinnuhúsnæðis hefur
lækkað það mikið að undanförnu, að veð
sem talin voru sæmilega trygg eru það ekki
lengur. Það verður sífellt algengara að mark-
aðsverð veðsettra eigna dugi ekki fyrir veð-
skuldum. Bankastofnanir í landinu tapa
BREYTILEGT FASTEIGNAVERÐ
Söluverð fasteigna er mjög breyti-
legt eftir landshlutum. Hæst er
verðið á höfuðborgarsvæðinu en
lægra úti á landsbyggðinni. Á Ak-
ureyri og Suðurnesjum er fast-
eignaverð hið hæsta utan höfuð-
borgarsvæðisins. Á þeim stöðum
kostar íbúðarhúsnæði oftast 70% -
80% af söluverði í Reykjavík. Á
öðrum stöðum er verðið enn
lægra. Ekki er óalgengt að það sé
50% til 60% af söluverði í Reykja-
vík. í töflunni hér á eftir má sjá
mismun á söluverði íbúðarhús-
næðis í nokkrum stórum sveitar-
félögum árið 1984.
Söluverð
íbúðarhúsnæðis 1984
Seltjarnarnes 120%
Reykjavík 100%
Mosfellshreppur 90%
Keflavík og Njarðvík 70%
Akureyri 70%
Akranes 60%
Vestmannaeyjar 50%
Ef reiknað er með að brunabótamat húsnæð-
is sé hliðstætt á þessum stöðum stendur eig-
andi skuldabréfs með veð sem miðast við
brunabótamat, misjafnlega vel að vígi á þess-
um stöðum ef hann þarf að ganga að eigninni
vegna vanskila.
33