Þjóðlíf - 01.11.1988, Page 35

VIÐSKIPTI
SAMANBURÐUR A SOLUVERÐISKRIFSTOFUHUSNÆÐIS OG
ÍBÚÐARHÚSNÆÐIS1983-1988
(Reiknað áföstu verðlagi. Meðalverð = 100 allt tímabilið)
IBUÐARHUSNÆÐI OG
ATVINNUHÚSNÆÐI
Þaö er útbreidd skoöun aö söluverö at-
vinnuhúsnæöis og íbúöarhúsnæöis þróist
með hliðstæðum hætti. Þegar litið er á
langt tímabil helst verðþróun þessara ólíku
fasteigna í hendur. Annaö er uppi á tening-
num þegar litiö er á skemmri tímabil. Þó
ótrúlegt kunni aö virðast er atvinnuhúsa-
markaðurinn mun sveiflukenndari. Að
mörgu leiti er hann einnig óræöari. í mynd-
inni hér á eftir er aö finna samanburð á
söluverði íbúöarhúsnæöis og skrifstofu-
húsnæöis á höfuðborgarsvæðinu. Sölu-
verð er reiknað á föstu verölagi miðað viö
lánskjaravísitölu. Meðalverð árin 1984 til
1988 hefur verið sett 100 stig bæði fyrir
atvinnuhúsnæðið og íbúðarhúsnæðið.
Mönnum hefur orðið tíðrætt um miklar
hækkanir á íbúðaverði. Myndin sýnir að
þær verðsveiflur voru smávægilegar sam-
anborið við það sem gerðist með skrif-
stofuhúsnæði.
að endurskoða veðmat sitt og taka upp að-
ferðir sem reynst hafa vel í öðrum löndum.
ENDURSKOÐA ÞARF
REGLUR UM
NAUÐUNGARSÖLUR
Þegar vanskil verða á lánum kemur að því
að lánveitendur ganga að veðum sínum og
krefjast þess að fasteignirnar séu seldar á
nauðungaruppboði. Á nauðungaruppboði
eru eignir almennt slegnar hæstbjóðanda.
Hér á landi taka uppboðshaldarar oft mjög
lágum boðum. Þess eru dæmi að eignir hafi
verið seldar fyrir hálfvirði eða lægri fjárhæð.
Víða erlendis er opinberum aðilum óheimilt
að selja fasteignir á uppboði fyrir of lágt
verð. í Bandaríkjunum þekkist til dæmis að á
opinberu nauðungaruppboði rnegi ekki taka
boði sem er lægra en 2/3 af markaðsverði.
Miðað við reynslu síðustu ára er brýnt að
fylgt verði svipuðum reglum hér á landi.
Þegar mikið liggur við og selja verður eign
með skömmum fyrirvara er það ekki talin
frjáls sala heldur nauðungarsala jafnvel þó
hún fari fram á fasteignasölu. Fyrir eignir
sem seldar eru nauðungarsölu fæst lágt verð.
Ekki er óalgengt að þær seljist 20% til 40%
undir markaðsverði. Nú er mikið framboð á
fasteignamarkaði. Boðið er fram húsnæði
sem svarar líklega til 67 mánaða sölu í meðal-
ári. Mörg fyrirtæki eru að reyna að bjarga
fjármálum sínum með því að selja eignir til
að losa fjármagn. Þau hafa skamman tíma til
sölunnar og verða oft að sætta sig við verð
sem er lægra en markaðsverð. Ganga má út
frá því að nú sé nokkuð um „þvingaðar söl-
ur-‘ af þessum toga.
HVAÐ ER FRAMUNDAN?
Algengt er að verð atvinnuhúsnæðis
hækki umfram almennar verðhækkanir í
upphafi árs. Hins vegar er það sjaldgæft á
síðustu mánuðum ársins. Af þeim sökum er
ekki að vænta marktækra breytinga á sölu-
verði atvinnuhúsnæðis fyrr en kemur fram í
fyrsta ársfjórðung næsta árs. Þegar verð-
hækkanir hefjast geta hins vegar orðið tals-
verðar sviptingar. Söluverð atvinnuhúsnæð-
is breytist oft fyrirvaralítið. Markaðurinn er
óstöðugur og kaupendur stjórnast gjarnan af
tilfinningu. Ef aðstæður eru hagstæðar getur
markaðurinn náð fyrri stöðu á skömmum
tfma. Nægir að nefna árið 1984 til staðfest-
ingar. Þá hækkaði verð atvinnuhúsnæðis um
25% -30% reiknað á föstu verðlagi eftir langt
samdráttarskeið. Ekki er þó unnt að segja að
útlitið sé bjart fyrir verslunar- og skrifstofu-
húsnæði á næstu mánuðum. Stórar skrif-
stofubyggingar verða teknar í notkun með
vorinu þegar Sambandið flytur skrifstofur
sínar og ráðuneytin taka Sambandshúsið í
notkun. Við það losnar mikið húsnæði.
Fyrstu mánuðirnir 1989 verða afgerandi um
framhaldið. Ef söluverð skrifstofuhúsnæðis
hækkar ekki á tímabilinu janúar til mars get-
ur ástandið orðið hið versta í áratug.
Lítil von er til þess að almennt verslunar-
húsnæði hækki í bráð meira í verði en skrif-
stofuhúsnæði. Gott verslunarhúsnæði mun
hins vegar halda verðmæti sínu betur. Horf-
urnar eru bestar fyrir iðnaðarhúsnæði þó það
muni sennilega ekki hækka mikið. í Reykja-
vík er vöntun á góðum byggingarsvæðum
fyrir iðnaðarhúsnæði. Nágrannasveitarfé-
lögin, sérstaklega Kópavogur, bjóða hins
vegar upp á betri kosti. Fyrir lánastofnanir
eru horfurnar síður en svo jákvæðar. Áhrifa
lækkandi fasteignaverðs og greiðsluerfið-
leika fyrirtækja mun sennilega gæta í afkontu
þeirra á þessu ári og því næsta. Hvort þær
geta unnið upp tap sitt með því að hækka
vexti eða á annan hátt verður reynslan að
leiða í ljós.
Stefán Ingólfsson, verkfræðingur
35