Peningamál - 01.07.2008, Page 26

ÞRÓUN OG HORFUR
Í EFNAHAGS- OG PENINGAMÁLUM
P
E
N
I
N
G
A
M
Á
L

2
0
0
8
•
2
26 Spá Seðlabankans sem birt var í síðustu Peningamálum um u.þ.b. 30% lækkun húsnæðisverðs að raunvirði á spátímanum var misjafn-
lega tekið. Í endurskoðaðri grunnspá er gert ráð fyrir heldur meiri
lækkun húsnæðisverðs, eða tæplega 19% lækkun nafnverðs frá
meðaltali ársins 2007 til meðaltals ársins 2010 sem samsvarar um
þriðjungslækkun raunverðs.1 Gangi spáin eftir mun hækkun hús-
næðisverðs umfram almennt verðlag undanfarin fi mm ár ganga að
mestu leyti til baka. Verð yrði þó ekki lágt í sögulegu samhengi og
u.þ.b. í langtímajafnvægi sínu.
Ísland er ekki eyland
Mikil hækkun húsnæðisverðs á þessari öld er fjölþjóðleg þróun eins
og sést á mynd 1. Í fl estum löndum hefur þróun húsnæðisverðs ein-
kennst af mikilli hækkun umfram bæði almennt verðlag og það sem
þróun undirliggjandi ákvörðunarþátta húsnæðisverðs gæti gefi ð til-
efni til. Í þessu sambandi er Ísland því ekki eyland. Frá aldamótum
til loka árs 2007 hefur raunverð húsnæðis hér á landi hækkað um
rúmlega 77% (miðað við raunhækkun frá fjórða ársfjórðungi 1999)
og má því ætla að það sé langt yfi r langtímajafnvægi. Frá upphafi
núverandi uppsveifl u árið 2002 til ársins 2007 hefur nafnverð hús-
næðis hækkað um 104% og raunverð um 66%. Lækkun húsnæð-
isverðs sem spáð er á næstu þremur árum þarf því að skoða í sam-
hengi við verulegar hækkanir undanfarin ár.
Hvar mun húsnæðiskreppa valda mestum usla?
Undanfarin misseri hefur töluvert hægt á hækkun húsnæðisverðs í
fl estum löndum og í nokkrum þeirra landa sem upplifað hafa snarpar
verðhækkanir eru þær farnar að ganga til baka. Tölur fyrir fjórða árs-
fjórðung síðasta árs og fyrsta ársfjórðung þessa árs benda til þess að
húsnæðisverð hafi lækkað að raunvirði í Bandaríkjunum, Danmörku,
Írlandi, Noregi, Spáni og Sviss.2
Sérfræðingar Goldman Sachs hafa metið líkurnar á minni hag-
vexti og samdrætti annarra hagstærða í 17 löndum. Þau lönd sem
búa við mestar líkur á efnahagssamdrætti eru Spánn, Írland, Nýja-Sjá-
land og Bandaríkin. Öll löndin eiga það sameiginlegt að húsnæðisverð
hefur hækkað að raunvirði samfl eytt í nokkur ár (sjá myndir 2 og 3)
og töluvert umfram hækkun ráðstöfunartekna í löndunum fjórum.
Þá hefur atvinnustig í byggingariðnaði og fl eiri greinum sem tengjast
hús næðis markaðnum og íbúðafjárfesting einnig vikið langt frá und-
irliggjandi langtímajafnvægi í löndunum fjórum. Að mati sérfræðinga
Rammagrein IV-2
Húsnæðismarkaðurinn í
alþjóðlegu samhengi
þremur árum. Var þar tekið mið af mikilli hækkun íbúðaverðs umfram
almennt verðlag undanfarin ár, horfum um lækkun ráðstöfunartekna,
þrengingum á lánamörkuðum og offramboði íbúðarhúsnæðis. Ekki var
gert ráð fyrir að verðið færi niður fyrir áætlaða jafnvægisstöðu eins og
gerðist í samdrættinum á tíunda áratugnum.
Ör hækkun íbúðaverðs umfram almennt verðlag hefur verið
alþjóðlegt fyrirbrigði. Núverandi tímabil hækkandi húsnæðisverðs í
heiminum hefur verið um tvöfalt lengra en að meðaltali í fyrri upp-
sveiflum og hækkunin er þrefalt meiri.2 Alþjóðlega húsnæðisverðbólan
er á hröðu undanhaldi eins og fjallað er um í rammagrein IV-2.
1. Húsnæðisverð að raunvirði lækkar um tæplega 31% á spátímanum sem nær frá öðrum
ársfjórðungi þessa árs til annars fjórðungs ársins 2011. Það er nánast sama lækkun og
gert var ráð fyrir á spátíma aprílspárinnar.
2. Sjá OECD (2008), Economic Outlook, 83, júní 2008 (bráðabirgðaútgáfa).
2. Sjá Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn (2008), „Chapter III - The Changing Housing Cycle and Its
Implications for Monetary Policy”, World Economic Outlook, apríl.
Mynd 1
Hækkun húsnæðisverðs að raunvirði
%-breytingar frá aldamótum1
1. Miðað er við %-breytingar frá 4. ársfjórðungi ársins 1999 til
ársloka 2007.
Heimildir: Goldman Sachs, Seðlabanki Íslands.
%
-40
-20
0
20
40
60
80
100
Ja
pa
n
Þý
sk
al
an
d
Sv
is
s
H
ol
la
nd
Ba
nd
ar
ík
in
Fi
nn
la
nd
Ít
al
ía
N
or
eg
ur
Ír
la
nd
K
an
ad
a
D
an
m
ör
k
Á
st
ra
lía
Sv
íþ
jó
ð
Ís
la
nd
N
ýj
a-
Sj
ál
an
d
Fr
ak
kl
an
d
Sp
án
n
Br
et
la
nd