Peningamál - 01.07.2008, Page 28

ÞRÓUN OG HORFUR
Í EFNAHAGS- OG PENINGAMÁLUM
P
E
N
I
N
G
A
M
Á
L

2
0
0
8
•
2
28
Helstu drifkraftar innlendrar uppsveiflu á íbúðamarkaði undan-
farin ár voru gríðarlegur vöxtur ráðstöfunartekna, lækkun útlánsvaxta,
aukið framboð erlends lánsfjár, hækkun hámarkslána og veðhlutfalla,
lenging lánstíma, auknir möguleikar á endurfjármögnun skulda og
lóðaskortur. Væntingar um áframhaldandi hækkun íbúðaverðs og
spákaupmennska mögnuðu uppsveifluna eins og víða annars staðar.
Húsnæðisverðbóla myndaðist. Flestir þessir drifkraftar eru að ganga
til baka. Lækkun íbúðaverðs um 30% að raunvirði er nálægt meðal-
hjöðnun verðlags í kjölfar sambærilegra húsnæðisverðbóla í fimm-
tán OECD-ríkjum.3 Í spá Seðlabankans í apríl var gert ráð fyrir að
verðhjöðnunin hér yrði í meðallagi þótt vissulega væri gengið út frá
því að aðlögunin yrði hraðari en að meðaltali. Ójafnvægið í þjóðar-
búskapnum, gríðarlegur útlánavöxtur og viðkvæmni efnahagslífsins
fyrir áhrifum lánsfjárkreppunnar gefur tilefni til að ætla að lækkun
íbúðaverðs gæti orðið yfir meðallagi hér á landi.4
... enda benda nýleg gögn í sömu átt
Ýmsar vísbendingar, t.d. nýjustu gögn um þróun íbúðafjárfestingar,
gefa tilefni til að ætla að aðlögun íbúðaverðs geti orðið hraðari en
í aprílspánni. Bráðabirgðatölur Hagstofunnar sýna 13,5% samdrátt
íbúðafjárfestingar á fyrsta fjórðungi ársins í kjölfar 16% vaxtar á fjórð-
ungnum á undan. Hins vegar er líklegt að þessar tölur ofmeti samdrátt
íbúðafjárfestingar nokkuð.5
Vaxandi vísbendingar eru um offramboð íbúðarhúsnæðis.
Óseldum eignum fjölgar í hlutfalli við veltu (sjá mynd IV-10). Könnun
Seðlabankans meðal stærstu byggingarverktaka landsins, sem fram-
kvæmd var í júní, bendir einnig til snarps samdráttar íbúðafjárfest-
ingar á þessu ári. Fjöldi íbúða í byggingu um síðustu áramót var u.þ.b.
helmingi minni hjá þeim sem tóku þátt í könnuninni en ári áður og þeir
áætluðu að hefjast handa við ríflega þriðjung þess byggingarmagns
sem þeir byrjuðu á í fyrra. Hverfandi hluta óseldra íbúða hefur verið
breytt í leiguhúsnæði enn sem komið er.
Yfirlýsing ríkisstjórnarinnar um aðgerðir á fasteigna- og fjár-
málamarkaði, sem gefin var út 19. júní sl., gefur tæpast tilefni til end-
urskoðunar á spá Seðlabankans um íbúðaverð. Aðgerðirnar gætu þó
hægt á þróuninni og haft áhrif á hvernig lækkunin skiptist eftir stað-
setningu, stærðar- og aldursflokkum íbúða, en aðlögun á íbúðamark-
aði mun eiga sér stað engu að síður. Þær gætu hugsanlega minnkað
líkurnar á því að samdrátturinn á íbúðamarkaði verði eins mikill og lýst
er í fráviksdæminu í rammagrein IX-2. Það er þó ekki víst vegna þess
að þær koma fyrr fram en æskilegt væri. Hærri lánshlutföll nú gætu
t.d. leitt til þess að fleiri einstaklingar verði með neikvætt eigið fé í
3. Sjá Goldman Sachs, Global Economics Weekly, 16. apríl, 23. apríl og 14. maí 2008.
4. Í fráviksspá í síðasta hefti Peningamála var reiknað með meiri lækkun húsnæðisverðs en í
grunnspánni og mun meiri samdrætti íbúðafjárfestingar. Áþekkt fráviksdæmi er birt í þessu
hefti Peningamála, sjá rammagrein IX-2 bls. 51-53.
5. Minnkandi velta á íbúðamarkaði dregur úr hvata byggingaraðila til að láta skrá íbúðar-
húsnæði sem tilbúið til notkunar. Því er líklegt að algengt sé að nær fullbúið húsnæði sé
enn skráð sem fokhelt. Sú fjárfesting sem þegar hefur átt sér stað getur því verið verulega
vanmetin í fyrstu tölum af þessum sökum en algengt er að u.þ.b. 40% munur sé á skráðu
verðmæti íbúða á milli þessara tveggja skilgreindu byggingarstiga.
1. Grunnspá Seðlabankans 2008-2010.
Heimildir: Hagstofa Íslands, Seðlabanki Íslands.
Magnbreyting frá fyrra ári (%)
Mynd IV-7
Þróun fjármunamyndunar og helstu
undirflokka hennar 1991-20101
Fjármunamyndun alls
Atvinnuvegir
Íbúðarhúsnæði
Hið opinbera
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
70
‘09‘07‘05‘03‘01‘99‘97‘95‘93‘91
0
10
20
30
40
2010200520001995199019851980
1. Grunnspá Seðlabankans 2008-2010.
Heimildir: Hagstofa Íslands, Seðlabanki Íslands.
% af VLF
Mynd IV-8
Fjármunamyndun sem hlutfall af vergri
landsframleiðslu 1980-20101
Mynd IV-9
Þróun íbúðafjárfestingar og
raunvirðis húsnæðis 1991-20101
1. Grunnspá Seðlabankans 2008-2010.
Heimildir: Hagstofa Íslands, Seðlabanki Íslands.
Magnbreyting frá fyrra ári (%)
Íbúðafjárfesting (v. ás)
Húsnæðisverð að raunvirði (h. ás)
%
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
‘09‘07‘05‘03‘01‘99‘97‘95‘93‘91