Þjóðlíf - 01.11.1988, Blaðsíða 34

VIÐSKIPTI
ÞROUN A SOLUVERÐI ATVINNUHUSNÆÐIS A
FÖSTU VERÐLAGI1984 -1988
(Söluverð á miðju ári. Verð 1986 = 100)
MIKLAR VERÐSVEIFLUR
Markaði fyrir atvinnuhúsnæði má skipta í
þrjá höfuðflokka. Skrifstofuhúsnæði, versl-
unarhúsnæði og iðnaðarhúsnæði. Skipt-
ingin er ekki skörp. Mörkin á milli verslunar
og viðskiptatengdrar skrifstofustarfsemi
eru ekki glögg, svo dæmi sé tekið. Menn
hafa vanist því að líta á markaðinn sem
einn og óskiptan. Það er ekki allskostar
rétt. Myndin hérfyrir neðan sýnir glögglega
aö söluverð hefur þróast nokkuð ólíkt und-
anfarin ár eftir notkun húsnæðisins. Á
myndinni er miðað við söluverð um mitt ár,
reiknað á föstu verðlagi. Verð 1986 hefur
verið sett 100 stig fyrir allar þrjár tegund-
irnar.
stórfé af þessum sökum. Sama gildir um op-
inbera lánasjóði. Verðbréfasjóðunum er
einnig hætta búin. Margar kröfur þeirra eru
tryggðar með veði í atvinnuhúsnæði. Eignir
sjóðanna eru ekki tryggari en veðin sem
standa á bak við skuldabréfin.
Verðhrun á fasteignamarkaði og greiðslu-
þrot fyrirtækja geta valdið verðbréfasjóðun-
um meiri búsifjum en þeir rísa undir. Ef van-
skil verða og veðsettar eignir eru seldar á
nauðungaruppboði fæst ekki nema brot af
markaðsverði þeirra.
VÍTAHRINGUR
GREIÐSLUERFIÐLEIKA OG
LÆKKANDI
FASTEIGNAVERÐS
Einn þáttur í endurskipulagningu fyrir-
tækja sem lenda í rekstrarerfiðleikum er, að
þau minnka við sig húsnæði. Fasteignir fyrir-
tækja sem verða gjaldþrota eru seldar á
nauðungaruppboðum og síðan endurseldar
á fasteignamarkaði. Við samruna og yfir-
töku fyrirtækja er algengt að fasteignir séu
seldar. Vegna rekstrarerfiðleika fyrirtækja.
samruna og gjaldþrota er nokkuð boðið fram
af atvinnuhúsnæði. Framboðið bætist við
það sem fyrir er og hefur áhrif á fasteigna-
verð. Það veldur ákveðinni keðjuverkun.
Þegar eignir eru seldar vegna vanskila á lágu
verði fá lánastofnanir ekki kröfur sínar
greiddar og tapa fjármunum. Til að vinna
upp tapið verða þær að hækka útlánsvexti.
Auk þess minnkar ráðstöfunarfé þeirra.
Lánsfjárskortur og háir vextir auka á erfið-
leika fyrirtækja sem standa illa. Eins og áður
segir veldur það auknu framboði á atvinnu-
húsnæði sem stuðlar að enn frekari lækkun
fasteignaverðs.
Með lækkandi fasteignaverði skerðist veð-
hæfni fasteigna enn frekar og tap lánastofn-
ananna vex. Segja má að á þennan hátt skap-
ist eins konar vítahringur greiðsluerfiðleika
og lækkandi fasteignaverðs.
VAFASAMT VEÐMAT
Lánastofnanir tapa fé vegna lélegs veð-
mats sem stafar af reynsluleysi. Um áratuga-
skeið var lítil þörf á veðmati hér á landi. Á
tímum neikvæðra raunvaxta rýrnuðu veðlán
að raunvirði en veðsettar eignir héldu verð-
mæti sínu. Af þeim sökum reyndi sjaldan á
gæði veðmats. Þegar gengið var að eignum
hafði verðmæti lánanna oftast rýrnað um
tugi prósenta. Þegar verðtrygging var tekin
upp breyttust aðstæður. Lánastofnanir tapa
nú árlega háum fjárhæðum sökum þess að
þær hafa ófullnægjandi fasteignaveð.
Skuldabréf eru almennt tryggð með veði í
fasteign. Eigandi skuldabréfsins miðar sín
áform við að fá skuldina endurgreidda í
reiðufé eða verðmætum, sem skipta má í
peninga á handhægan hátt. Ef ekki fæst
greitt af skuldinni verður að selja hina veð-
settu eign til þess að endurheimta féð. í lönd-
um með þróaðan lánamarkað er veðmat
fasteigna af þeim sökum sém hér voru nefnd-
ar miðað við markaðsverð. Flestar lána-
stofnanir hér á landi miða lánsfjárhæðir hins
vegar við brunabótamat. Það kom ekki að
sök þegar raunvextir voru neikvæðir. Und-
anfarin ár hefur aðferðin hins vegar reynst
ótraust. Brunabótamatið er ekki góður
mælikvarði á markaðsverð fasteigna. Bruna-
bótamat fasteignar miðast við þá fjárhæð
sem kostaði að endurbyggja hana ef hún
brynni til grunna. Markaðsverð tveggja
eigna getur hins vegar verið breytilegt þó að
jafn mikið hafi kostað að smíða þær. Margt
annað en byggingarkostnaður hefur áhrif á
markaðsverð atvinnuhúsnæðis. Söluverð er
til dæmis breytilegt eftir staðsetningu. Hús-
eign í Reykjavík kostar 60% meira en hlið-
stæð eign á Akranesi eða Selfossi. Hún getur
því borið hærri lán þó brunabótamat beggja
sé hið sama. Við mat á veði í fasteign nota
lánastofnanir í grannlöndum okkar veðmat
sem þær láta framkvæma sjálfar. Það miðast
við söluverð fasteigna á frjálsum markaði.
Það er tímabært fyrir íslenskar lánastofnanir
34