Morgunblaðið - 11.04.1987, Síða 39

MORGUNBLAÐIÐ, LAUGARDAGUR 11. APRÍL 1987
43
ftur snú-
mlunum
stöð stofnunarinnar starfa ýmsir
sérfræðingar, sem hafa mikla
reynslu á þessu sviði, svo sem við-
skiptafræðingar, verkfræðingar,
arkitektar og tæknifræðingar. Fólk
er hvatt til að koma og ráðfæra sig
við þá meðan málin eru enn á um-
ræðustigi, innan flölskyldnanna, og
áður en ákvarðanir hafa verið tekn-
ar. Hér er um ókeypis þjónustu að
ræða, sem getur verið fólki mikils
virði og komið í veg fyrir stórslys.
Þegar dregur síðan að íbúðarkaup-
um hjá þeim, sem hefur lánsloforð
í höndum, ber hann sig saman við
ráðgjafastöð stofnunarinnar, svo að
öruggt sé að dæmið gangi upp. í
því sambandi hafa fasteignasölur
líka mikilvægu hlutverki að gegna
til að tryggja það, eins og þeim
ber, að ekkert beri út af.
Duga 90 þús. krónur
ekki fyrir afborgnnum?
Eitt af því, sem rætt hefur verið
í íjölmiðlum undanfarið, eru synjan-
ir Húsnæðisstofnunarinnar við
sumum þeim lánsumsóknum, sem
henni hafa borizt. Er undirrót þessa
einna helzt óvönduð grein um hús-
næðismálin, sem birtist í Helgar-
póstinum um miðjan febrúar. Því
skal nú farið nokkrum orðum um
þetta mál.
í Helgarpósts-greininni var stað-
hæft, að Húsnæðisstofnunin hafi
synjað lánsumsókn frá fjögnrra
manna fjölskyldu, með 90.000.-
króna mánaðartekjur, sem býr í
eigin íbúð. Jafnframt var látið að
því liggja, að þetta væri dæmigert
fyrir afgreiðslu stofnunarinnar á
þeim lánsumsóknum, sem borizt
hafa og sýndi jafnframt stórkost-
legan galla á nýja húsnæðislána-
kerfinu, þar sem 90.000.- króna
mánaðarlaun dygðu ekki til að
standa undir afborgunum af lánum.
Þessi staðhæfing er slík rang-
færsla, að furðu gegnir að hún skuli
borin á borð í opinberum umræðum.
Vitaskuld er það ekki ný bóla, að
Húsnæðisstofnunin synji mönnum
um lán, alla tíð hefur hún ýmist
synjað um lán eða skert þau.
Reynslan, sem af er, frá því að
nýja húsnæðislánakerfið tók gildi,
sýnir, að synjað hefur verið innan
við 10% allra lánsumsókna, sem
borizt hafa. Synjunarástæður geta
að sjálfsögðu verið margar og
margvíslegar. Þær eru skilgreindar
í lögum, reglugerðum og starfsregl-
um stofnunarinnar og þarf ekki að
fara fleiri orðum um það mál. Þess
skal þó getið, í tilefni af umræddri
furðufrétt Helgarpóstsins, að allur
þorri þeirra umsækjenda, sem
stofnunin hefur þegar sent lánslof-
orð, eru sýnilega með mánaðarlaun
sem eru innan við 90.000.- krónur,
það liggur ljóst fyrir, að meðal-
mánaðarlaun þeirra eru um
70.000.- krónur.
Hverjar eru mán-
aðargreiðslurnar?
En hveijar skyldu þá vera þær
greiðslur, sem menn þurfa að borga
af húsnæðislánum sínum? Helgar-
pósturinn hélt því fram í fyrmefndri
grein, að maður með 90.000,- króna
mánaðarlaun gæti ekki greitt:
1. Kr. 7.181.- mánaðarlega tvö
fyrstu árin ogkr. 9.779,- mánað-
arlega frá og með þriðja ári
lánstímans, af 2.461.000.- króna
húsnæðisláni.
2. Kr. 5.025.- mánaðarlega fyrstu
tvö árin og kr. 6.850.- mánaðar-
lega frá og með þriðja ári
lánstímans, af 1.723.000.- króna
húsnæðisláni.
3. Kr. 3.517.- mánaðariega fyrstu
tvö árin og kr. 4.792.- mánaðar-
lega frá og með þriðja ári
lánstímans, af 1.206.000.- króna
húsnæðisláni.
Ofangreindar tölur (sem miðaðar
eru við 1. ársfj. 1987) gefa augljós-
lega til kynna, að allar venjulegar
fjölskyldur eiga að geta ráðið við
greiðslur af þeim lánum, sem um
ræðir. Þetta getur hver og einn séð
í hendi sér og mælt auðveldlega við
eigin laun. Þá sézt bezt hve stað-
hæfingar Helgarpóstsins eru gjör-
samlega úr sambandi við
raunveruleikann.
Meðferð lánsumsókna
er með eðlilegum hætti
Af opinberum umræðum undan-
farið mætti ætla, að í Húsnæðis-
stofnuninni hafi nú hlaðizt upp
mörg þúsund lánsumsóknir, sem
engin leið sé að sinna. Hið sanna
er þó á allt annan veg. Allar um-
sóknir, sem berast stofnuninni, eru
teknar til meðferðar með eðlilegum
hætti. Að lokinni bókun og tölvu-
skráningu er skrifað eftir nánari
upplýsingum, ef á þarf að halda,
en jafnframt stefnt að því að af-
greiða allar lánsumsóknir, sem á
annað borð eru lánshæfar, með
skriflegum og skuldbindandi láns-
loforðum innan átta vikna frá þvi
að öll nauðsynleg gögn hafa borizt.
Uppi eru margvíslegar spár og
áætlanir um þróun eftirspumar eft-
ir húsnæðislánum á næstunni, svo
sem eðlilegt er. Að sjálfsögðu verð-
ur fylgst gaumgæfílega með því
máli af stjómendum Húsnæðis-
stofnunarinnar og stjómvöldum og
vafalaust stefnt að því að gera
nauðsynlegar ráðstafanir í tæka tíð.
Það lánakerfi riðar varla til falls,
sem hefur sennilega um tíu millj-
arða króna til lánveitinga á 24
mánaða tímabili, vegna kaupa og
byggingar á 4—5.000 íbúðum í
landinu. Hægt er að hugsa sér
ýmsar ráðstafanir til að mæta mjög
mikilli eftirspum, verði framhald á
henni, eins og síðar mun koma í ljós.
Nýju lögin hafa
grundvallarbreytingu
í f ör með sér
Fyrr í þessari grein hefur verið
bent á, að nýju húsnæðislögin og
húsnæðislánakerfíð hafa ekki að-
eins í för með sér grundvallarbreyt-
ing^u á starfsemi Húsnæðisstofnun-
ar ríkisins og lífeyrissjóðanna í
landinu, heldur hljóta þau líka og
jafnframt að hafa í för með sér
endurskoðun og gjörbreytingu á
mörgum öðmm sviðum. Allir aðrir
aðilar, sem húsnæðismálin snerta
með einum eða öðmm hætti, hljóta
að endurskoða stöðu sína og starfs-
hætti í ljósi þeirra gjörbreyttu
viðhorfa, sem komin em til sögunn-
ar. Fremstur í þeim flokki er allur
almenningur í landinu. Hann hefur
tekið nýja húsnæðislánakerfinu frá-
bærlega vel og sýnt mikinn skilning,
tillitssemi og umburðarlyndi fyrstu
vikur hins erfíða breytingaskeiðs.
Allur þorri fólks hefur reynst reiðu-
búinn til að semja sig að siðum
hins nýja lánakerfis, þannig, að nú
heyrir það til undantekninga ef
menn semja um íbúðarkaup án þess
að hafa áður fengið skriflegt og
skuldbindandi lánsloforð Húsnæðis-
stofnunarinnar í hendur, þurfí þeir
á annað borð á láni að halda til að
fjármagna kaupin. Mönnum er ljóst,
að án þess er stefnt í mjög mikla
óvissu, sem getur hæglega valdið
stórfelldum greiðsluvanda og erfíð-
leikum um langt skeið. Þeir hafa
því reynst fúsir til að fara eftir
ábendingum stofnunarinnar um að
byija á réttum enda, þ.e. leggja
inn lánsumsókn og bíða eftir skuld-
bindandi lánsloforði áður en þeir
sækja um lóð eða skoða íbúðir með
Signrður E. Guðmundsson
„ Af opinberum umræð-
um undanfarið mætti
ætla, að í Húsnæðis-
stofnuninni hafi nú
hlaðizt upp mörg þús-
und lánsumsóknir, sem
engin leið sé að sinna.
Hið sanna er þó á ailt
annan veg. Allar um-
sóknir, sem berast
stofnuninni, eru teknar
til meðferðar með eðli-
legum hætti. Það
lánakerf i riðar varla til
falls, sem hefur senni-
lega um tíu milljarða
króna til lánveitinga á
24 mánaða tímabili,
vegna kaupa og bygg-
ingar á 4—5.000 íbúðum
í landinu.“
tilboðsgerð í huga. En fleira þarf
þó til að koma ef vel á að vera.
Menn verða að gera sér ljóst, að í
verðbólgulitlu þjóðfélagi í sæmilegu
jafnvægi á óðagot engan rétt á
sér. Þvert á móti verða hlutimir að
eiga sér eðlilegan aðdraganda og
fá nauðsynlegan undirbúningstíma.
Það er sannarlega ekkert óeðlilegt
við það, þótt menn hefjist handa
um undirbúning að íbúðaskiptum
eða fyrstu íbúðarkaupum (íbúða-
byggingu) með allt að tveggja ára
fyrirvara. Hluti þess er t.d. að heíja
reglubundinn spamað og undirbúa
jafnframt samning við viðskipta-
banka eða sparisjóð um lántöku
þegar þar að kemur, ef á þarf að
halda. Fái mál að þróast með þeim
hætti er lítil hætta á, að menn
standi síðar meir ráðalausir frammi
fyrir stórfelldum greiðslum, sem
erfítt eða ógerlegt er að mæta, svo
að allt lendir í óefni.
Bankar og sparisjóðir
hljóta að endurskoða
starfshætti sína
Það hefur að sjálfsögðu alla tíð
verið ljóst, að bankar og sparisjóðir
gegna gífurlega stóm hlutverki við
fjármögnun íbúðarkaupa og íbúðar-
bygginga í landinu. Því hljóta einnig
þeir að fhuga grundvallarbreytingar
á starfsháttum sínum í kjölfar hinna
nýju húsnæðislaga. Jafnframt er
eðlilegt að þeir hvetji nú viðskipta-
menn sína til að undirbúa íbúðar-
kaup eða íbúðarbyggingar með
reglubundnum spamaði löngu fyrir-
fram, t.d. í formi húsnæðisspamað-
arreikninga. Virðist jafnframt
eðlilegt, að þeir kosti fyrst og
fremst kapps um að veita fólki
skammtímalán út á lánsloforð Hús-
næðisstofnunarinnar, ef á þarf að
halda. Margt bendir til þess, að nú
um stundir sé almennt ætlazt til
mun meiri ráðgjafar af hálfu banka
og sparisjóða á þessu sviði hér eft-
ir en hingað til. Sjálfsagt má benda
á fleiri atriði, sem gætu verið mikil-
vægir þættir í endurskoðaðri starf-
semi banka og sparisjóða. En þeir,
sem hér hafa verið nefndir, stefna
ótvírætt í rétta átt. Húsnæðisstofn-
unin er vissulega reiðubúin til þess
að styðja alla viðleitni og starfsemi
í þessu efni, t.d. varðandi undirbún-
ing að nýrri og aukinni ráðgjöf í
bönkum og sparisjóðum um land
allt. Hún er alfarið þeirrar skoðun-
ar, að nauðsynlegt sé að efla
(stórlega) samband hennar og
þeirra, m.a. varðandi gagnkvæmt
upplýsingastreymi og samráð. Því
hafði hún forgöngu um stofnun
samráðsnefndar þessara aðila fyrir
nokkru, sem þegar er tekin til starfa
og miklar vonir eru bundnar við.
Fasteignasölurnar
verða að laga sig að
nýju löggjöfinni
Ekki fer á milli mála, að fast-
eignasölumar í landinu eru einhver
áhrifaríkasti aðilinn á húsnæðis-
markaðnum. Því er augljóst, að þær
þurfa einnig að taka starfsemi sína
til gagngerrar endurskoðunar í ijósi
hinna nýju húsnæðislaga, enda
verða þær, eins og önnur viðskipta-
svið þjóðarinnar, að vera sem mest
í takt við tímann hveiju sinni. Það
er mjög mikilvægt að þær, engu
síður en bankar og sparisjóðir, lagi
sig að hinum nýju lögum til að
tryggja framkvæmd þeirra. Það fær
ekki staðizt að líta svo á, sem ekk-
ert hafí gerst annað en lánin hafí
hækkað. Þess vegna verða fast-
eignasölumar að laga starfsemi
sína að anda. og efni hinna nýju
laga. Einn þáttur þess gæti t.d.
verið sá, að leggja áherzlu á það
við viðskiptavini að þeir sæki um
húsnæðislán og bíði eftir skriflegum
lánsloforðum áður en þeir skoða
íbúðir og gera tilboð. Annar mikil-
vægur þáttur væri sá, að kaupendur
og seljendur íbúða nái sem oftast
samkomulagi um að greiðsludagar
húsnæðislána (samkvæmt lánslof-
orðunum) og innborgana i kaup-
'samningum séu hinir sömu. Slflct
væri báðum aðilum mikils virði,
tryggði öryggi beggja og gæti hlíft
kaupendum við stórfelldum víxla-
slætti og kostnaði. Þriðja breyting-
in, sem þeir gætu beitt sér fyrir,
væri fólgin í því að draga úr þeirri
miklu spennu, sem íbúðarkaupend-
ur, sérstaklega, lenda oft í; marg-
sinnis hefur hún leitt til þess, að
þeir hafa rasað um ráð fram og
stofnað til íbúðarkaupa, sem hafa
lítt eða ekki verið þeim viðráðanleg.
Hefur það síðan leitt til margvís-
legra erfiðleika fyrir þá og seljendur
íbúðanna. Gæti orðið umtalsverð
breyting á þessu ástandi yrði of-
boðslegum þfystingi létt af
mönnum og öll starfsemi á þessum
vettvangi yrði með eðlilegri og
skapfelldari hætti. Allt þetta, og
margt annað, myndi greiða mjög
fyrir því, að nýja húsnæðislöggjöfin
næði að festast tryggilega í sessi,
öllum til hagsbóta. Og enginn vafí
er á því, að slíkir starfshættir yrðu
fasteignasölum til álitsauka. Hús-
næðisstofnun vill mjög gjaman eiga
gott samstarf við fasteignasölumar
í landinu um framgang hinna nýju
húsnæðislaga. Hún hefur þegar
haft nokkurt frumkvæði í því efni,
sem fengið hefur jákvæðar undir-
tektir og þyrfti að leiða til mun
meira samráðs og gagnkvæms
skilnings.
210 milljónir króna
Austf irðingum í hag
Á umliðnum mánuðum hafa
margir gert sér tíðrætt um, að mikl-
ir fjármagnsflutningar eigi sér stað
frá landsbyggðinni til Reykjavíkur
vegna skuldabréfakaupa lífeyris-
sjóða af Húsnæðisstofnun ríkisins.
Hér er að sjálfsögðu um stórmál
að ræða, sem ekki er unnt að gera
nein skil í stuttu máli, auk þess sem
engin athugun hefur farið fram á
því, sem raunverulega gerist. Rétt
er þó að fara nokkmm orðum um
það. Greinarhöfundur var fyrir
nokkru á fundi sveitarstjómar-
manna, alþingismanna og fleiri
aðila, sem haldinn var á Egilsstöð-
um. Margir ræðumanna héldu því
fram, að í kjölfar nýja húsnæðis-
lánakerfisins væri geysimikið
fjármagn flutt úr lífeyrissjóðunum
á Austurlandi til Reykjavíkur, þar
sem það væri notað til íbúðarkaupa
og húsbygginga. Undir lok þessara
umræðna steig í ræðustól stjómar-
formaður eins stærsta lífeyrissjóðs-
ins á Austurlandi og sagðist ekki
fá betur séð en meira fjármagn
fengist sem lánsfé frá Húsnæðis-
stofnuninni til íbúðarbygginga og
íbúðarkaupa á Austurlandi en næmi
skuldabréfakaupum sjóðanna
eystra, ef allir umsækjendur aust-
anlands hagnýttu sér lánsloforðin
þar. Þótti fundarmönnum það at-
hyglisverðar upplýsingar.
Á fjórum síðustu mánuðum liðins
árs, þ.e. frá gildistöku langanna 1.
september til ársloka, bárust Hús-
næðisstofnuninni samtals 157
lánsumsóknir frá einstaklingum og
fjölskyldum á Austurlandi. Næmi
meðallán stofnunarinnar út á hveija
þessara umsókna 1,6 milljón króna
(sem var meðal-hámarkslán á
fyrsta fjórðungi þessa árs) myndi
lánsféð samtals nema 251,2 milljón-
um króna út á 157 íbúðir. Á sama
tíma keyptu báðir lífeyrissjóðimir
eystra skuldabréf af stofnuninni
fyrir 41,2 milljónir króna. Miðað
við sama meðal-hámarkslán og að
framan greinir dygði það fé til þess
að byggja eða kaupa 26 íbúðir.
82 milljónir króna
Eyjamönnum í hag-
Hinn 20. marz sl. birtist grein í
DV um „fjármagnsflutningana" til
Reykjavíkur. Þar segir m.a., að frá
Vestmannaeyjum „muni fara h.u.b.
60 milljónir til kaupa á skuldabréf-
um frá Húsnæðisstofnun á þessu
ári, en þar hafa tveir hafíð bygg-
ingu íbúðarhúsa frá áramótum".
Það er vissulega rétt, að báðir
lífeyrissjóðimir í Vestmannaeyjum
hafa skuldbundið sig til þess að
kaupa skuldabréf á þessu ári af
Húsnæðisstofnuninni fyrir u.þ.b. 60
milljónir króna. En á tímabilinu 1.
september til ársloka 1986 bámst
stofnuninni 89 lánsumsóknir frá
Vestmannaeyjum. Sé gert ráð fyrir
meðal-hámarksláninu 1,6 milljón
króna út á hveija þessara umsókna
munu þau lán samtals nema 142,4
milljónum króna. Sökum verðtrygg-
ingarinnar munu þau þó sennilega
nema hærri heildarfjárhæð. Hús-
næðisstofnunin ræður að sjálfsögðu
engu um það hvar þetta fjármagn
verður notað til íbúðarkaupa eða
bygginga, en væntanlega stefna
langflestir að því að nota það í
Vestmannaeyjum, rétt eins og
menn austanlands munu væntan-
lega einnig nota sín lánsloforð þar.
Skuldabréfakaupin
tryggja hærri lán
til lengri tíma
með betri kjörum
Þó að þau dæmi, sem hér hafa
verið tiigreind, segi engan veginn
alla söguna gefa þau þó a.m.k. til
kynna, að tvær hliðar eru á þessu
máli eins og fleirum. Af þeim má
draga þá ályktun að skuldabréfa-
kaup lífeyrissjóðanna í byggðarlög-
unum tryggi mönnum miklu meira
lánsfé frá Húsnæðisstoftiuninni til
nota þar og með miklu betri kjörum
en þeir ættu kost á úr sjóðunum
sjálfum.
Handhafar lánsloforðanna líta
sjálfsagt svo á, að það sé þeirra
einkamál hvar í landinu þeir byggja
eða kaupa íbúðir. Það hefur þó
mikla þýðingu og því leitar nú
Húsnæðisstofnunin leiða til þess að
geta fylgst sem með best með því,
svo að unnt sé að gefa upplýsingar
um það á almennum vettvangi og
menn þurfí ekki að velkjast í vafa
þar um.
Nýja húsnæðislöggjöfín og
grundvallarbreytingar á mörgum
sviðum í kjölfar hennar eru stór-
mál, sem verður að ná fram að
ganga; ekki verður aftur snúið.
Enda mun svo fara ef menn skilja
hvað um er að vera og taka höndum
saman. í þeim efnum verður ekkert
slegið af, þvi að þessum slag má
þjóðin ekki tapa.
Höfundur er framkvæmdasijóri
Húsnæðisstofnunar ríkisins.