Þjóðmál - 01.12.2015, Page 48

ÞJÓÐMÁL vetrarhefti 2015 47
selja húsið. Kaupandinn myndi gera athuga-
semd og benda á að stuttur tími sé eftir af
leigutímanum og ekki hægt að greiða hátt
verð fyrir húsið þar sem staða þess á lóðinni
sé óviss. Sama staða gæti komið upp ef veð-
setja þarf fasteignina.
Í raunveruleikanum er þessi eignaskipting
á fasteigninni ekki framkvæmanleg. Hús og
lóð eru eitt og húseigandinn getur ekki án
lóðarinnar verið. Húseigandinn fjárfestir
margfalt meira í eigninni en lóðareigandinn.
Hann tekur mörgum sinnum meiri áhættu og
er yfirleitt sá sem minna má sín.
Ef húseigandinn væri eigandi lóðarinnar
hefði hann skýra stöðu og fullan samnings-
rétt. Þess í stað stendur hann frammi fyrir
ófrávíkjanlegum reglugerðum sveitar-
félagsins, Fasteignaskrár Íslands og tekur
áhættu af gerræðislegum ákvörðunum þess
sterka. Húseigendur eiga engan fulltrúa í
stjórn Fasteignaskrár Íslands. Aðeins Samtök
sveitafélaga og Samtök fjármálafyrirtækja svo
og ríkisvaldið eiga þar sína fulltrúa sbr. l. nr.
6/2001, 9.gr. 1. mgr.
Deilur, ergelsi og vandræði húseigenda og
lóðahafa við Elliðavatn er gott dæmi um
varnarleysi húseigenda gagnvart hinum
sterka aðila. Er hér þó eingöngu um sumar-
bústaði að ræða.1
Eigandinn
En hver er þá eigandi lóðarinnar í raun og
veru?
Flestir húseigendur fara með lóðirnar eins
og sína eign ekki síður en það sem þeir hafa á
henni reist. Flestar ef ekki allar eignarréttar-
heimildir yfir lóðinni eru í höndum húseigand-
ans og lóðarhafans:
1. Hann hefur oftast keypt lóðina af fyrri
húseiganda, því lóðarverðið er inni í
verði hússins og innifalið í heildar-
fasteignamatinu.
2. Hann getur veðsett lóðina.
3. Hann hefur umráðarétt yfir lóðinni.
4. Hann hefur rétt til að hagnýta sér lóðina.
5. Lánadrottnar húseiganda geta leitað
1 Fréttablaðið 24. september 2015, bls. 10 og 27.
október bls. 8.
fullnustu í lóðinni.
6. Lóðin gengur í arf.
7. Hann getur selt lóðina.
8. Hann nýtur réttarverndar vegna
lóðarinnar.
9. Hann borgar eignarskatt af lóðinni bæði
til ríkis og sveitarfélags.
10. Erfingjar verða að greiða erfðafjárskatt af
lóðinni.
11. Hússeigandi þarf að greiða þinglýsingar-
gjald af lóðinni.
12. Lóð telst hjúskapareign.
Í 4. liðnum, réttinum til að hagnýta lóðina
felst að húseigandinn hefur með höndum
allar framkvæmdir. Hann hannar lóðina á
sinn kostnað, girðir hana, helluleggur, ræktar,
verndar og viðheldur með ærnum kostnaði.
Hann greiðir allar lagnir og heimtaugagjöld.
Þetta fær hann ekki endurgreitt ef sveitar-
félagið tekur lóðina til sín.
Húseigandinn þarf að greiða leigu af
lóðinni til borgarinnar en auk þess þarf
hann að greiða fasteignargjald í viðbót við
leiguna, þótt Borgin en ekki hann sé talin
eigandi lóðarinnar, sbr. l. nr. 4/1995, 4.gr.
2.mgr. Í ofanálag þurfti hann til skamms tíma
að greiða auðlegðarskatt af lóðinni eins og
af öðrum eignum sinum, ef hann var talinn
efnaður eða allt að 2%, þ.e. af lóð, sem hann
á ekkert í.
Við þetta bætist að hlutur lóðar í heildar-
fasteignarmati er stöðugt að aukast. Lengi
var hann 3-7% en er nú kominn upp í 25%
af heildarvirði fasteignarinnar, þ.e. lóðar og
húss. Þannig er borgin sífellt að sölsa undir
sig stærri hluta af „sameigninni“.
Húseigandinn margkaupir lóðina
Húseigandinn þarf með þessum hætti að
kaupa lóðina mörgum sinnum. Fyrst er hann
kaupir húsið og lóðina án þess að verða lóðar-
eigandi, svo undarlega sem það hljómar. Ef
hjón, sem eiga fasteign skilja þarf það hjóna,
sem leysir fasteignina til sín að borga helm-
ing hins fullu verði. Eins er með erfingja húss.
Þeir verða að greiða erfðafjárskatts af lóðinni
rétt eins og af húsinu. Vilji einn erfingja leysa
húsið til sín verður hann að greiða fullt verð