Árbók VFÍ/TFÍ - 01.06.2003, Page 70

endum kleift að eignast íbúð, sérstaklega þar sem slík lán eru oftast
veitt til 40 ára. Á framboðshliðinni hefur kaupskyldu og kaup-
forrétti sveitarfélaga á íbúðum í verkamannabústaðakerfinu verið
aflétt með þeim afleiðingum að margar íbúðir sem áður voru ekki
seldar vegna kvaðar sveitarfélagsins eru nú komnar á markað.
Kemur þetta glöggt fram í uppgreiðslum á eldri lánum
Byggingasjóðs við sölu slíkra íbúða en þau hafa aukist að mun.
Rýmri lánareglur íbúðalánasjóðs hafa orðið til þess að eftirspurn
eftir minni íbúðum hefur aukist enda hafa verðhækkanir einkum
komið þar fram.
Meðfylgjandi línurit sýnir að verðlag á íbúðarhúsnæði á öllu land-
inu hefur farið stöðugt hækkandi. Kemur það fram í vísitölu fast-
eignaverðlags sem sýnir verðlag íbúðarhúsnæðis eins og það
kemur fram í skráðum kaupsamningum hjá Fasteignamati ríkisins.
Sú vísitala hækkaði um 8,3% á tólf mánaða tímabilinu frá desem-
ber 2001 tii desember 2002 og um 3,4% á næstu tólf mánuðum þar
á undan Til samanburðar er sýnt svokallað raunverð á fermetra í fjölbýli á höfuðborgar-
svæðinu sem gefur innsýn í hvernig verðlag hefur þróast á því svæði. Raunverð er fengið
með því að deila vísitölu neysluvöruverðs upp í óvegið nafnverð á fermetra en þá kemur
fram nokkur nálgun á því hvert fasteignaverðlag stefnir í samanburði við almennar
verðhækkanir. Þessi síðarnefnda vísitala sýnir að raunverð náði hámarki snemma árs
2001, fór síðan lækkandi allt fram á vor 2002 en hefur farið hægt hækkandi síðan. Tólf
mánaða hækkunin til desember 2002 nam 6,2%. í raun endurspeglar raunverðsþróunin
að vísitala neysluvöruverðs fór ört hækkandi á árinu 2001 en eftir það dró mjög úr þeirri
hækkun þar sem íbúðaverðlag hreyfðist mun jafnar.
Starfsemi íbúðalánasjóðs á árunum 2001 og 2002 sýnir að lán sjóðsins til viðskipta á
notuðu húsnæði hafa stóraukist en lán til nýbygginga hafa ekki aukist að sama skapi.
Þannig fjölgaði lánum til notaðs húsnæðis um 8% og fjárhæð þeirra jókst um 18%.
Hækkun lánsfjárhæðar endurspeglar hærra fasteignaverð, hækkun hámarksláns frá því
snemma á árinu 2001 og síðast en ekki síst mikla aukningu viðbótarlána sem gerðu lán-
tökum kleift að fjármagna allt að 90% af kaupverðinu með láni frá íbúðalánasjóði.
Heildarfjárhæð viðbótarlána jókst um 65% frá 2001 til 2002 upp í 4.836 m.kr. og lánunum
fjölgaði úr 1.747 í 2.592 eða um 48%. Þetta er ein meginskýringin á að íbúðaverð hélt
áfram að hækka á síðastliðnu ári þrátt fyrir almenna hjöðnun eftirspurnar innanlands.
Ávöxtunarkrafa húsbréfa hefur einnig umtalsverð áhrif á fasteignamarkaðinn. Því hærri
sem ávöxtunarkrafan er því lægra er gangverð húsbréfa. Með öðrum orðum, ávöxtunar-
krafa og gangverð eru nokkurn veginn spegilmynd af hvorri annarri.
Veðlag íbúðarhúsnæðis.
Heimild: Fasteignamat rík-
isins.
/ \
1 i
Í/VaAa aX\/\
% J’ W i/ » V
r w
-5 1.00 4.7.00 4.1.01 4.7.01 4.1.02 4.7.02 4.1.03 J
Afföll húsbréfa.
Heimild:íslandsbanki.
Meðfylgjandi línurit sýnir afföll af húsbréfum (flokkur IBH 37
1215) frá ársbyrjun 2000. Bréfin bera 4,75% ársvexti og fari
ávöxtunarkrafan upp úr þeirri tölu myndast afföll; sé hún lægri
myndast yfirverð. Línuritið sýnir að afföllin fóru hraðvaxandi á
fyrri helmingi ársins 2000 og voru mest nálægt 15%. Síðan sveifl-
uðust þau á bilinu 8-12% allt fram á mitt ár 2002 þegar þau tóku
að lækka í takt við lægri ávöxtunarkröfu. Undir lok marsmánaðar
2003 voru afföllin komin í um 2%. Minni afföll þýða að kaupandi
íbúðar hefur verðmætari greiðslumiðil, húsbréf, í höndunum sem
að öðru jöfnu hlýtur að hafa hvetjandi áhrif á viðskipti hans við
seljanda.
6 6 | Á r b ó k VFl/TFl 2003