Tímarit lögfræðinga - 01.12.1998, Blaðsíða 73

gefa út veðskuldabréf fyrir eftirstöðvunum eða greiði ekki gjaldfallna afborgun
samkvæmt útgefnu bréfi. Það er hins vegar sjaldnast, sem kaupsamningur hefur
ákvæði að geyma um heimildir aðila í þessum efnum, þ.e. hvorki um heimild
kaupanda til að halda eftir greiðslum né heldur heimild seljanda til þess að
gjaldfella fjárhæð hins óútgefna eftirstöðvabréfs.
Óumdeilt er, að kaupandi hefur rétt til þess að halda eftir greiðslum í réttu
hlutfalli við vanefndir seljanda, en það gerir hann á eigin ábyrgð. Haldi kaup-
andi eftir greiðslum umfram það, sem honum er heimilt, er um vanefnd af hans
hálfu að ræða, sem heimilað getur seljanda beitingu vanefndaúrræða af því
tilefni. Á það einnig við, þegar kaupandi neitar að gefa út skuldabréf fyrir eftir-
stöðvum kaupverðsins. Er því óhætt að segja, að hald á eigin greiðslu, í hvaða
formi sem er, sé vandmeðfarið úrræði.
Ef kaupandi umfram heimild neitar að gefa út eftirstöðvabréf, þ.e. heldur
greiðslu umfram það, sem honum er heimilt, getur seljandi fengið hann dæmd-
an til efnda in natura, þ.e. dæmdan til þess að gefa bréfið út, sbr. H 1987 534.
Þótt kaupsamningur hafi ekki að geyma ákvæði um heimild seljanda til þess
að kfefja kaupanda í einu lagi um fjárhæð óútgefins eftirstöðvabréfs, hafa dóm-
stólar eigi að síður litið svo á, að seljandi hafi að ákveðnum skilyrðum full-
nægðurn heimild til slíks, sbr. H 1988 982 og H 1995 1879. Hins vegar er aug-
ljóst, að seljandi getur ekki beitt saman þeim úrræðum að rifta kaup og krefjast
gjaldfellingar eftirstöðvanna, þar sem þau vanefndaúrræði fara ekki saman, sbr.
H 1986 1702.
Ef seld fasteign er haldin galla, og bótakrafa kaupanda af því tilefni er til
muna lægri en gjaldkræf afborgun samkvæmt eftirstöðvabréfi, getur kaupandi
ekki haldið að sér höndum með útgáfu eftirstöðvabréfsins og greiðslur sam-
kvæmt því. Sjá um það efni H 1954 534 og H 1971 525.
H 1954 534. K hafði við undirskrift samnings greitt hluta kaupverðs, en hafði að
öðru leyti ekki efnt skyldur sínar, þótt hann hefði haft afnot hins keypta. Viður-
kenndur var réttur S til þess að telja allar eftirstöðvar kaupverðsins fallnar í gjald-
daga, enda réttlætti synjun S á því að greiða bætur vegna tiltekinna galla ekki van-
efndir K. Bótafjárhæð K vegna galla var skuldajafnað við kröfu S.
H 1971 525. K gaf ekki út skuldabréf fyrir eftirstöðvum kaupverðs vegna steypugalla
og þess, að S hafði ekki jafnað lóð hússins í rétta hæð fyrir umsamið tímamark. Van-
efndir S voru taldar smávægilegar miðað við kaupverð hússins og því ekki slíkar, að
réttlætti drátt K. Þá hafði K ekki gert reka að því að fá afsal á umsömdum tíma. S var
því talinn eiga rétt til þess að fá þegar greiddar eftirstöðvar kaupverðsins gegn af-
hendingu afsals.
Ef óverulegur munur er á gallakröfunni annars vegar og gjaldfallinni afborg-
un hins vegar, eru líkur til, að seljandi geti ekki gjaldfellt eftirstöðvar kaup-
verðsins samkvæmt hinu óútgefna bréfi. Sjá um það efni H 1986 1702.Verður
seljandi þá að láta sér nægja að fá þær afborganir greiddar, sem gjaldfallnar eru.
325