Peningamál - 23.11.2022, Qupperneq 21

PENINGAMÁL 2022 / 4 21
Eignaverð
Misvægi milli framboðs og eftirspurnar hefur leitt til
mikillar hækkunar íbúðaverðs …
Líkt og víða erlendis hækkaði húsnæðisverð mikið hér
á landi í kjölfar heimsfaraldursins. Lægri vextir, mikill
uppsafnaður sparnaður og auknar ráðstöfunartekjur
auðvelduðu fasteignakaup og jókst velta og fjölgaði
kaupsamningum umtalsvert, einkum meðal fyrstu kaup-
enda (mynd II-13). Íbúðum á sölu fækkaði hins vegar
ört í upphafi síðasta árs og töluvert misvægi myndaðist
milli framboðs og eftirspurnar. Virðist sá fjöldi íbúða sem
byggður var á árunum fyrir faraldurinn ekki hafa annað
aukinni eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði.
Nokkuð tók að draga úr umsvifum á húsnæðis-
markaði um mitt síðasta ár. Þótt hækkandi vextir drægju
úr eftirspurn eftir eignum var hún áfram meiri en fram-
boð sem viðhélt verðþrýstingnum. Náði árshækkun
íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hámarki í júlí sl. í
25,5% sem er mesta árshækkun íbúðaverðs síðan í des-
ember 2005.
… sem er langt umfram hækkun leiguverðs
Leiguverð hefur tekið við sér það sem af er ári og mæld-
ist árshækkun þess 8,4% í október (mynd II-14). Verð-
hækkunin hélst að einhverju leyti í hendur við hækkun
vaxta og almenns verðlags, fjölgun ferðamanna og
lækkandi hlutfall fyrstu kaupenda sem er nú tæplega
5 prósentum lægra en það var hæst í fyrra. Lækkun
hámarks veðsetningarhlutfalls á nýjum fasteignalánum
og nýjar reglur um hámark greiðslubyrðar þeirra höfðu
líklega einnig áhrif. Hlutfall íbúðaverðs á móti leiguverði
og launum hefur því lækkað lítillega á síðustu þremur
mánuðum en er þó enn vel yfir sögulegu meðaltali sínu.
Samsvarandi þróun hefur átt sér stað í mörgum öðrum
þróuðum ríkjum þar sem mikið fjármagn hefur leitað
inn á húsnæðismarkað vegna lægri vaxta og stuðnings-
aðgerða í kjölfar heimsfaraldursins (mynd II-15).
Vísbendingar eru um að tekið sé að hægja á
fasteignamarkaði
Æ skýrari merki eru um breyttar aðstæður á fasteigna-
markaði. Dregið hefur úr hækkun íbúðaverðs milli
mánaða frá því í júní þótt verðið hafi enn verið 21,5%
hærra í október en í sama mánuði fyrir ári (mynd II-14).
Íbúðum á sölu hefur fjölgað á ný og eru þær nú ríflega
tvöfalt fleiri en í apríl sl. þegar þær voru einungis um
1.000 talsins. Hlutdeild nýrra íbúða á sölu hefur einnig
vaxið á undanförnum mánuðum. Eins og rakið er í kafla
III hefur verið mikið um byggingarframkvæmdir og
vænta má meira framboðs húsnæðis á þessu og næsta
Fjöldi og velta kaupsamninga á landinu öllu1
2. ársfj. 2006 - 3. ársfj. 2022
1. Fjöldi og velta kaupsamninga á kaupdegi íbúða árstíðarleiðrétt af Seðlabanka Íslands
en VLF af Hagstofu Íslands. Grunnspá Seðlabankans fyrir VLF á 3. ársfj. 2022.
Heimildir: Hagstofa Íslands, Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, Seðlabanki Íslands.
Velta kaupsamninga (v. ás)
Fjöldi kaupsaminga (h. ás)
% af VLF
Mynd II-13
Fjöldi á hverja 1.000 íbúa (16-74 ára)
0
5
10
15
20
25
30
0
5
10
15
20
25
30
‘20‘18‘16‘14‘12‘10‘08‘06 ‘22
Húsnæðis- og leiguverð1
Janúar 2015 - október 2022
1. Húsnæðis- og leiguverð á höfuðborgarsvæðinu. Frávik hlutfalls húsnæðis- og
leiguverðs frá meðaltali 2011-2022 mælt í staðalfrávikum.
Heimildir: Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, Seðlabanki Íslands.
Vísitala íbúðaverðs (v. ás)
Vísitala leiguverðs (v. ás)
Hlutfall íbúða- og leiguverðs (h. ás)
12 mánaða breyting (%)
Mynd II-14
-5
0
5
10
15
20
25
30
-1
0
1
2
3
4
5
6
Frávik frá meðaltali (staðalfrávik)
2021202020192018201720162015 2022
Húsnæðisverð í hlutfalli við leiguverð í völdum
OECD-ríkjum1
1. Tölur fyrir Bretland, Ísland, Kanada, Noreg og Sviss á 3. ársfj. 2022, Nýja-Sjáland á
1. ársfj. 2022, Ástralíu á 4. ársfj. 2021 og Japan á 2. ársfj. 2021 en á 2. ársfj. 2022 í
öðrum löndum.
Heimildir: Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, Refinitiv Datastream, Seðlabanki Íslands.
Frávik frá meðaltali (staðalfrávik)
Mynd II-15
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
Ít
al
ía
Fi
nn
la
nd
Sp
án
n
Sv
íþ
jó
ð
Ja
pa
n
Po
rt
úg
al
K
an
ad
a
Br
et
la
nd
Þý
sk
al
an
d
N
or
eg
ur
D
an
m
ör
k
Lú
xe
m
bo
rg
N
ýj
a-
Sj
ál
an
d
Ís
la
nd
Sv
is
s
H
ol
la
nd
Be
lg
ía
Fr
ak
kl
an
d
Á
st
ra
lía
Ba
nd
ar
ík
in